违法建筑，又称违章建筑，是指违反《城乡规划法》的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋或临时性建筑，以及超过使用期限的临时建筑。实践中，将违法建筑对外出租的情况并不少见。鲁班乐标将对违法建筑出租合同的效力，以及房屋租赁合同无效后的处理进行解析。
一、违法建筑出租合同的效力
根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。”《城乡规划法》对违法建筑的规定属于强制性规定，违法建筑出租合同的效力应属无效。
此外，根据最高人民法院《城镇房屋租赁合同案件解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的出租合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证，或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
二、违法建筑出租合同无效后的处理
《合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”具体到房屋租赁合同而言，因违法建筑导致合同无效后的处理主要包括以下几个方面：
(一)返还房屋
出租合同无效后，承租人占有使用租赁房屋的法律基础已经丧失。因此，承租人应当将其依合同而取得的财产即租赁房屋返还给出租人。
(二)支付房屋占有使用费
《城镇房屋租赁合同案件解释》第五条第一款规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。”
据此规定，房屋出租合同无效，出租人可以参照合同约定的租金标准要求承租人支付使用费。
(三)按过错分担损失
根据《城镇房屋租赁合同案件解释》第九至十三条规定，承租人经出租人同意装饰装修，出租人同意利用的装饰装修，可折价归出租人所有。出租人不同意利用的装饰装修，对未形成附合的，可由承租人拆除；已形成附合的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人可要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
综上，房屋出租合同因标的物是违法建筑而被认定无效的，承租人应归还房屋给出租人，并按对房屋的实际使用情况，参照租赁合同约定支付房屋占有使用费；合同无效所造成的损失，包括承租人的装修现值等，应由双方根据过错程度予以分担。
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