工程质监管理中发现有不少项目在建筑物的不同部位出现渗水现象，住宅工程渗漏问题投诉尤其突出，给管理部门、建设单位、物业管理、专业维修带来极大麻烦，更给住户带来物质和精神的损失。为此，在建设过程中必须予以高度重视，分类明确易产生渗水的部位和施工薄弱环节，采取因地制宜的措施，做好创无渗漏住宅工程的管理。同时对工程质量监督机构而言，积极开展和全面强化创建无渗漏住宅工程的质量监督管理，是当务之急，又是一个必须高度重视和深入研讨的重要课题。

一、质量检验检测与监督检查

对渗漏防治的相关质量试验、检验、检测的重点监督检查内容和要求，应主要突出下列12个方面；并应重点核查相关试验、检验、检测记录和报告以及资料，是否符合规定要求。

1.所有住宅工程的建筑材料、构配件和设备进场时，对品种、规格、外观和尺寸进行验收。材料包装完好，产品合格证书、中文说明书及相关性能的检测报告齐全；进口产品按规定进行商品检验。进场后需进行复验的材料、构配件，按规定要求进行见证取样复试。合格后使用。

2.屋面工程按规定进行渗漏、积水和排水系统的试验。试验在雨后或持续淋水2小时后进行。有可能作蓄水检验的屋面和天沟，其蓄水时间不少于24小时。试验、检验结果符合不漏不渗的规定要求。

3.外墙抹灰工程、涂饰工程、饰面砖工程、饰面板工程、建筑节能外保温工程等，完工后经雨后检查或淋水检验；检查、检验结果符合不渗不漏的规定要求。

4.外墙金属窗、塑料窗对抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗漏性能，检验结果符合不渗不漏的规定要求。

5.幕墙工程对抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗漏性能，检验结果符合不渗不漏的规定要求。

6.阳台、卫生间、厨房间等有防水要求的楼地面的基层（各构造层）和面层，采用泼水试验或蓄水试验，蓄水时间不小于24小时，试验结果符合无渗漏的规定要求。

7.各种承压管道系统和设备做水压试验；非承压管道和设备作灌水试验。试验结果符合设计要求，同时各连接处不渗漏。

8.隐蔽或埋地的排水管道，在隐蔽前做灌水试验（灌水高度不低于底层卫生间器具的上边缘或底层地面高度），试验结果符合设计要求，管道及接口无渗漏为合格。

9.排水主立管及水平干管管道均做好通球试验，通球球径不小于排水管道管径的2/3，通球率达到100%.

10.安装在室内的雨水管道，安装后做灌水试验（灌水高度到每根立管上部的雨水斗），灌水试验持续1小时，不渗不漏。

11.卫生器具交工前做好通水试验和满水试验。通水试验给、排水畅通，满水后各连接件不渗不漏。

12.预防渗漏质量通病专项施工方案明确的其他各项试验、检验、检测项目，按规定要求，严格执行。试验、检验、检测结论符合要求。

二、防渗漏措施

（一）主体结构施工阶段外墙防渗漏工作要点：防止新型砌体材料裂缝引起渗漏、女儿墙渗漏、墙洞渗水等。

1.为预防女儿墙渗漏，监控要点如下：砖砌女儿墙应采用实心砖砌筑，并设置钢筋混凝土构造柱与女儿墙顶和钢筋混凝土压顶连接；现浇钢筋混凝土女儿墙与屋面如不同时整体浇筑，施工缝应留在屋面结构以上100毫米位置，并认真处理施工缝，坚持先清理垃圾，再浇水湿润、接浆，然后浇混凝土、振捣密实。

2.为预防外墙裂缝渗水，监控要点如下：对进入施工现场的砌体材料应按产品标准进行质量验收。对质量不合格或产品不符合要求的，不得用于砌体工程，不得将有裂缝的砖面、砌块面砌于外墙的外表面；应严格控制砖、砌块砌筑时的含水率。在高温季节，砖应提前1～2天浇水湿润，严禁砌筑前浇水，砼小型空心砌块和加气砼砌块应有防止雨淋的措施；砌筑应上下错缝，内外搭砌，竖缝要求满刀砌筑，水平、竖向灰头缝饱满度达80%以上，每砌完一步架砖都应进行紧缝、刮缝，以减少外墙渗漏点。

3.新型砌体材料裂缝渗水，监控要点如下：蒸压加气混凝土砌块、轻骨料混凝土小型空心砌块砌筑时，其产品龄期应超过28天，进场后应按品种、规格分别堆放整齐，堆置高度不宜超过2米。加气混凝土砌块应防止雨淋；砌体砌筑前块材应提前2天浇水湿润。蒸压加气混凝土砌块砌筑时，应向砌筑面适量浇水；蒸压加气混凝土砌块砌体和轻骨料混凝土小型空心砌块砌体不应与其他块材混砌。

4.为预防墙洞渗水，监控要点如下：砼外墙穿墙螺杆洞在粉刷前，设专人用1：2水泥砂浆将洞嵌密实；脚手洞镶砌时，特别是外墙面，应分内、外2次，以半砖嵌砌，砖四周应有10毫米的灰缝，中间塞有砂浆层，外墙应凹进20毫米，以1：3水泥砂浆找平。堵洞砖需先用水湿润，洞壁四周也要浇水湿润，且注意灰缝的饱满度；对于外脚手拉结铅丝洞、避雷铁脚洞及落水管骑马钉洞产生的裂缝需及时进行整修，杜绝渗水；外墙预留洞孔应做成外低内高，高差在10毫米

5.框架填充墙施工预防渗漏监控要点如下：框架填充墙施工至最上部，预留5厘米，停留7天后用细石砼填补密实，防止裂缝发生；为预防外墙的砼墙与砖墙交接处渗水，在混凝土墙与砖墙交接处的内外两侧，敷设宽度不小于200毫米的钢丝网片，网片应绷紧分别固定于混凝土与砌体上的粉刷层内，确保网片粘结牢固；长度大于5米 、高度超过4米的框架填充墙施工，应设置构造柱和圈梁。

（二）楼地面防渗漏监控工作要点：

1.厕浴间等有防水要求的房间地面应比走廊及其它地面低20～30毫米。厕浴间和有防水要求的建筑地面必须设置防水隔离层。楼层结构必须采用现浇混凝土或整块预制混凝土板，混凝土强度等级不应小于C20；楼板四周除门洞外，应做混凝土翻边，其高度不应小于120毫米。施工时结构层标高和预留孔洞位置应准确，严禁乱凿洞。

2.为防止预留洞渗漏，预留孔补缺混凝土时，要求分层浇捣（不少于2层），每次浇捣后做盛水24小时试验。如预留孔过大时（长边大于250毫米），预留孔范围内的楼板钢筋应保留或管道安装后再设置构造钢筋。如有管道井或烟道井，根部应设置挡水导墙。

3.穿越楼板的套管应设止水环，套管和立管周边应用微膨胀细石砼填塞严密。套管和立管的环隙应用防水油膏等密封材料填塞密实。套管高度应高出设计地面80毫米。套管周边应做同高度的细石混凝土防水护墩。

（三）外墙门窗防止渗漏的监控要点：

1.为预防外墙门洞口尺寸与位置偏差，造成窗口四侧边间隙过大或过小而渗水，施工中要加强门窗洞口控制，结构上下、水平的偏差控制在10毫米以内，确保洞口尺寸符合要求。如有偏差，应在立窗之前进行修整，使得填缝材料有适合的间隙。

2.填充墙的窗台在浇捣细石砼时，要确保外口砼的厚度不小于60毫米，并伸进窗间墙120毫米，捣成内高外低的形状。浇捣前，空心砖的砖眼要砂浆灌实，砖面要湿润。细石砼要浇捣密实、无开裂。固定窗下框时，要防止震动而产生细石砼开裂松损情况。

（四）节能施工阶段防止渗漏的监控要点：

1.外保温工程施工期间以及完工24小时内，基层及环境空气温度不应低于5℃，夏季应避免阳光暴晒，在5级及以上大风天气和雨天不得施工。

2.耐碱网格布粘贴位置及转角、洞口增加层是否规范直接影响面层质量，施工不规范将产生裂缝、渗漏；专用粘结胶浆和抹灰砂浆必须严格按配合比施工，否则易产生粘结不牢固、空鼓、开裂等现象。

3.保温材料与门窗接口部位应预留8～10毫米缝隙，采用密封膏填嵌。门窗四角是应力集中部位，若采用EPS板在门窗洞口四角处不得拼接，应采用整块EPS板切割成形，避免因板缝而产生裂缝、渗水。

4.外墙外保温系统的饰面宜采用配套的外墙专用涂料或其它防水弹性涂料，避免产生裂缝和渗漏。

5.重视成品保护，防止污染、破坏墙面，对碰撞坏的墙面及时修补，防止出现裂缝和渗漏。

6.预埋、预留必须在保温层施工前完成：结构施工前要测算好预埋管、预埋件长度，尤其是外墙固定螺栓尺寸要计算好，施工好的保温墙面严禁随意割槽、打孔。

（五）粉刷施工阶段防止渗漏的监控要点：

1.装饰工程施工前仔细检查基层墙面（基层表面的尘土污垢油渍等应清除干净并应洒水润湿），做好孔洞修补，砼基层要做好界面处理。

2.抹灰工程应分层进行当抹灰总厚度大于或等于35毫米时应采取加强措施，不同材料基体交接处表面的抹灰应采取防止开裂的加强措施当采用加强网时，加强网与各基体的搭接宽度不应小于100毫米。