1终结阶段涉及的建设项目寿命形态

1)法律寿命:法律、法规、条例等规定的建设项目的合理使用年限。如我国规定，土地使用权出让最高年限为：居住用地70a，工业用地50a，等。2)经济寿命：指建设项目从其寿命开始，到继续使用在经济上不合理而被结束所经历的时间。项目进入运营期后，每年分摊的资产消耗成本会逐年减少。但为维持原有功能，运行和维修费却逐年增加。因此，在某一年份，建设项目年平均运营成本达到最低，从经济成本观点来看，从项目开始到这一年就是建设项目的经济寿命，以后项目虽然可继续运营，但因运营成本提高，未必是经济的。3)实际寿命：项目从开始直到终结期的结束所经历的真正的时间。它和物理寿命不同，不仅包括了项目的物质形态的开始和终结，也包括了项目的非物质形态阶段，如项目前期最早的构思策划等。有的项目，尽管设计寿命、法律寿命、物理寿命未到，经济寿命、功能寿命还好，但由于某种原因而被强行结束，它的实际寿命就短于该项目应享有的其他寿命形态的时间；反之，有的项目尽管它的其他寿命形态所赋予的时间已结束，但由于某种原因，项目还在延续，它的实际寿命就比其他寿命形态长。

2常见建设工程项目终结的原因

2.1项目运行，自然进入全寿命周期的终结期

如果项目达到了预定的使用功能，运营使用时间基本符合设计寿命，项目的管理者认为没有必要延续它的寿命而继续使用，就可以让项目进入它的全寿命周期最后一个阶段：终结期。这个阶段的结束就意味着这个建设工程项目完成了策划决策所确定的目标及全寿命周期的全过程。

2.2区域或城市规划方面的原因

由于城市的发展使得城市规划发生改变，土地的使用性质发生改变，如原来的工业区规划变更为商业区或住宅区，现存的建设项目的物质实体建筑物就会被大规模拆除。另一种情况，片面追求房地产开发的利益，不合理地扩大开发面积，也可能使某些处于合理使用年限的建筑提前拆除，进入终结期。

2.3项目管理主体及管理政策的变化

国家和地区宏观经济形势的发展、变化，管理建设项目的企事业法人在社会中的政治经济地位、管理隶属关系、投资主体、产品或服务对象等方面发生了重大变化，这些变化涉及项目能否持续进行。如企业被关、停、并、转，项目很可能无法再进行下去。

2.4原定使用功能的落后

由于原有项目的物质实体的使用功能或品质不能适应当今社会人们的要求，如20世纪七八十年代或更早期建设的住宅，其结构和功能布局已不能满足现代生活的要求，因而遭到人们使用观念上的遗弃，功能寿命结束，进入终结期。

2.5建筑物设计标准要求的提高

按照国家和地方现行标准、规范衡量，一些早期设计的旧建筑虽然设计寿命不到，但在抗震、防火、节能等方面达不到新标准的要求，导致拆除。

2.6建设项目自身原因，物理寿命结束

由于建筑物的设计、施工和使用不当，原有的设计功能过早地丧失，虽然设计寿命未到，它的物理寿命已结束。

2.7项目自身经济寿命的结束

运营和维修费用长期超出收入，虽然经过大修，仍不能摆脱经济亏损的局面，项目的管理者认为，只有结束项目，重新开展新的项目才能摆脱经济困境。此时项目的物理寿命、设计寿命可能都没有达到。

2.8从在建工程直接进入项目终结期

有的建设工程项目，由于资金严重欠缺、法院查封、产权纠纷等各方面的原因，在尚未完成物质实体时就长期停建，不能进入竣工和运营期，形成烂尾工程。这类工程项目错过了建设时机，不可能达到原定的项目目标和设计寿命，一旦有新的建设项目取代它，它就从施工期的在建工程直接进入了项目生命的终结期。

2.9自然灾害造成项目物质主体的毁灭，结束项目

3建设工程项目终结期的资产评估

在我国，原建设工程项目在终结期往往和拟建的新建设项目的构思策划期交织在一起，项目的执行主体一般是国有、民营或境外的事业、企业，因此，对项目的评估，往往包含对项目载体企业的评估。在终结期，伴随着企业改制、机构改革、产权交易、资产重组等行为，必然会出现资产评估，正确的评估建设工程项目终结期的有形资产和无形资产的价值对控制国有资产的流失、保证项目投资及相关各方的合法利益是非常重要的。根据项目的具体情况，终结期的资产评估的具体目的一般有：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资或合作、企业清算（包括破产清算、终止清算和结业清算）、企业租赁、债务重组，等。项目终结期的资产评估，是一项专业性很强的工作，应由专业资产评估公司和国家注册的资产评估师来进行，必须按资产评估法规要求的程序、规则进行评估。

4建设工程项目终结的处理方式

建设工程项目的终结处置方式，因行业的不同、项目的类型性质不同、处置主体的目的不同等原因，会有多种不同方式，以下是常见的几种。

4.1更新改造

建设项目运营若干年后，由于社会经济技术水平的发展，当项目的使用功能已落后，不能满足社会发展的需求，它的功能寿命就结束；或项目长期经济效益不好，亏损严重，这时就可以考虑采用更新改造的方式，提升原项目的使用功能，摆脱亏损的局面。这种更新改造一般是要重新立项的。原项目尽管设计寿命未到，也要提前终结，开始新的更新改造项目。更新改造项目的实施主体往往和原项目的实施主体大体一致，一般是对原有设施进行技术改造或固定资产进行更新，按少搞土建，不搞外延的原则进行。因此，这种方式在实施中比较容易、投资少、还可以充分利用原项目的物质实体和无形资产，对社会的干扰、震荡小。

4.2旧建筑物的改造利用

建设工程项目由于某种原因终结，如果项目建筑物的物理寿命、设计寿命尚未结束，新的建设项目就可以利用改造这些建筑物，这是国际建筑业的通行做法，上海世博园的建设中利用了不少旧建筑物，是很好的例子。4.2.1旧建筑改造利用的好处1）经济优势：改建比新建可省去主体结构的大部分投资，并可减少新项目的初期投资(包括拆迁、土建费用等),原有的基础设施可继续利用，只需扩容或改变位置。而且建设期短,在经济上非常合算。2）利用原结构：有的旧工业建筑主体结构坚固、简单、有共性，便于改造利用，增加了改造后的可靠性和安全性。3）空间优势：很多旧工业建筑空间开敞，平面规整，使新项目在空间结构、平面形式、立面造型等方面具有较大的改造空间。4）社会文化优势：旧建筑大多数具有它的地域性特点,是城市或地区历史和文明进程的见证和文化的物质载体，利用得好，可增加新项目的人文历史氛围。5）盘活资源：对一些经营困难的企业，厂房闲置、债务高，如果它的旧建筑物、老厂房、土地等资源得到新项目的使用，使资源重组，有利于摆脱困境。6）环境保护的优势:利用旧建筑物可明显地减少建筑建造过程中的能耗和对环境的破坏。4.2.2常见旧建筑物改造的方式1）旧项目、旧建筑物土地的利用：原工程项目终结可使旧建筑物之间的空地和预留地重新安排。有时也会有一些空闲地、废弃地，这些土地是后续新建项目宝贵的资源。2）功能变换：利用旧建筑的原有空间,改变原来的使用功能。这种方法保留旧建筑的原有结构框架和主体,更新旧建筑内部设备和陈旧的设施,可改造成具有现代设施的旅馆、艺术馆、工作场所等。3）化大为小、化整为零：对于具有大空间的工业建筑、大厂房、火车站、仓库、废弃码头，可根据新项目的使用功能,对原有的大空间进行水平或者垂直的划分,形成若干小空间,然后再投入使用。如，分隔开间，增加一些设施，改为公寓或城市廉租房。4）结构改造：结合新项目，对原有建筑的结构进行适当的改造,满足新的使用功能。要注重策划和结构设计相结合，做到结构可行,经济合理。5）充分利用地理位置：有的旧建筑的地理位置、房屋结构适合改为写字楼，只需增加一些设施和装修。6）扩建改造：按新项目的要求，在原有建筑结构的基础上或者密切的空间范围内,对原建筑结构适当的扩建、加建、改建,使新旧建筑形成一个整体。

4.3整体搬迁

有的建设项目尚处在寿命周期的运营阶段，而且效益不错，经济寿命、功能寿命未结束，但遇到区域或城镇总体规划等方面的原因，项目的载体企业必须让出土地搬迁到另外的规划地，这时，项目也因外部原因被强制进入了生命终结期。在新的规划地，以原项目为基础，开始了新的项目，一般来说，新的项目的水平比原项目有所提升。原项目物质形态中的建筑物将被拆除，设备及其他固定资产将搬迁到新规划地，纳入新建设工程项目的全寿命过程的轨道予以安装使用。原项目的无形资产和人员也随企业的迁移进入新规划地的新建设项目中。在这种整体搬迁中，应注意的事项有：4.3.1搬迁补偿费合理各地政府及拆迁相关单位会出台企业搬迁的补偿政策，要多方反复协商，确保被搬迁企业和人员的合理利益。4.3.2确保项目的骨干人员和无形资产不流失这是搬迁后新项目能否成功进行的重要保证，无形资产包括已形成的商誉、专利、技术、销售网络，等。4.3.3重视资产评估工作使建设项目及载体企业的所有资产都能得到合理的评估、补偿。4.3.4制定详细可行的搬迁计划计划中，应有详细的搬迁进度表，并严格执行，使新项目能尽快进入施工期、运营期。

4.4旧建筑物的拆除

如果新的建设工程项目不能利用原项目的旧建筑物，那么就要对旧建筑物进行拆除。拆除一般有两种方式。4.4.1建筑拆解建筑拆解是从建筑结构中以人工或机械方式回收旧材料的过程，将旧建筑中不同类型的构件逐一拆除，使之分离、分类，最大限度地回收。1）拆解方式的优点（1）减少建筑废弃物填埋量及其对环境的污染；（2）可循环利用某些材料构件，具有明显的经济效益；（3）废旧材料循环利用可减少碳排放；（4）显著提高建筑材料的再利用率，进而保存了建筑材料的固化能量，有重要的节能意义；（5）推动新建建筑使用废旧材料，可促进全社会的节能、节材的绿色建筑理念；（6）在建筑拆料回收领域创造更多就业机会。2）适于拆解的主要建筑（1）高附加值建筑:如实木房屋、建筑物室内构件中的硬木地板、门窗或电气装置，拆解工作比较方便，而且拆除下来的废旧物品回收价格高。（2）某些砖混结构建筑:如果砖混结构建筑使用强度高、质量好的实心黏土砖并用低标号、易清除的砂浆，有利于砖块的分离、清理和利用，适合拆解。（3）整体结构良好、密闭性强的建筑:这类建筑中的构件材料很少被风化、腐蚀，拆解后可直接再利用。（4）框架结构建筑:可在处理主体建筑结构前拆解室内构件、门窗、墙体填充等可利用的材料。（5）结构简洁、规律性强的建筑：整个建筑结构系统和使用的材料类似，并呈现出有规律的布置；结构系统和构件的连接方式容易分解，材料类型和尺寸较为一致，如很多钢结构建筑、厂房等。（6）大尺度构件为主的建筑：由少量的大构件组成的结构通常比由大量的较小的构件组成的结构更容易无损害地拆解，如预制件建筑、拼装建筑、活动板房等。（7）材料易分离的结构：建筑物的附属构件与主体结构便于分离，如采用干挂法铺设的立面幕墙材料，等。4.4.2建筑拆毁这种建筑物的拆除方式有人工拆毁、机械拆毁、爆破拆毁等，将建筑结构拆毁后的残留物，基本作为无用的建筑垃圾处理，一般是在指定地点填埋。远离城镇的孤立建筑物，拆除量不大，回收利用不方便，又有合适的填埋地点的情况下，采用这种建筑拆毁的方式较多。但这种方式侵占土地，污染填埋点的环境，在提倡绿色建筑的建设项目生命终结管理中，尽可能不用直接填埋的方式。对于那些数量不大、新项目自身无法直接利用的建筑垃圾，可运到专门的建筑垃圾处理场，进行集中处理。

5建筑垃圾处理的方式

5.1建筑垃圾减量化

减量化是防止建筑垃圾污染环境优先考虑的措施。从建筑物拆除的源头减少建筑垃圾的产生量，对必须拆除的旧建筑物尽可能采取分解拆除的方式，增加回收利用的部分，减少建筑垃圾的数量、体积、种类、有害物质，降低或消除建筑垃圾有害成分的浓度及其危害特性。

5.2建筑垃圾无害化

通过各种技术方法对建筑垃圾进行处理，使建筑垃圾不损害人体健康，同时对周围环境不产生污染。建筑垃圾的无害化要做的工作主要有:分选出建筑垃圾中的有毒有害成分并处理;建造专用的建筑垃圾填埋场对分选出有毒有害成分后的建筑垃圾进行填满处置。

5.3建筑垃圾资源化

资源化利用能从根本上解决废弃建筑垃圾的出路问题，既能减轻建筑垃圾对环境的污染，又能节省天然资源，减少自然资源和能源的消耗。具有显著的社会、经济和环境效益，符合可持续发展的要求，是发展绿色建筑材料的主要途径之一。