随着科学技术的发展,人类逐步进入了信息化社会,房地产业也不可避免面临信息化的挑战。在全球网络化、数字化的影响下,“数字化家园”日渐备受房地产消费者的青睐,电子商务由于其高效性、方便性也开始应用于房地产企业采购、营销和房地产的中介业务中。整个房地产业的信息成为一种历史潮流。

然而,中国的房地产信息化建设尚处于初期阶段。配套的法律法规尚未完善,人们的信息化意识尚需进一步提高,数字化家园、智能小区的建设刚开始受到消费者的关注,电子商务在房地产业中的应用尚未充分展开,在这种大背景下,探讨房地产业信息化建设的内容,以及房地产业信息化过程所存在的问题以及解决办法,无疑具有重大的现实意义。

1 “数字化家园”的建设

在“数字地球——数字中国——数字城市——数字社区——数字生活”的网络热潮席卷下,住宅消费者对数字化的需求也日显突出,“数字化家园”建设已经成为必然的发展趋势。具有战略眼光,与时俱进,勇于创新,敢于推出“数字化家园”建设的房地产公司无疑成为第一个吃螃蟹的人。

中国建设部制订的《全国住宅小区智能化系统示范工程建设要点与技术导则》里,将全国住宅小区智能化系统示范工程建设分为一星级(普及型)、二星级(提高型)、三星级(超前型)三种类型。如今建设“数字城市”已纳入许多省市发展规划之中,各地对数字网络的基础设施投入越来越大,许多城市已开始进行“智能化示范小区”、“数字示范小区”的尝试。这说明中国的消费者已经开始接受这种观念。大连万达集团公司董事长王健林指出,2002年到2005年,中国将进入“数字化家园”建设的大规模实验和推广阶段。

家园的数字化是指将通信计算机和自控等技术运用于住宅小区,通过有效的信息传输网络,各系统的优化配置和综合应用,向住户提供先进的安全防范信息服务、物业管理等方面的功能,以期为居住者创造安全便捷高效的生活空间,提高居住的物质和精神文明水平。数字化小区的功能包括住户管理门窗的红外监控、老人儿童病人服务紧急报警、侵入报警、煤气泄漏报警;三表自动抄表收费、有线电视转发;停车管理、园区管理、出入口管理、电子物业管理;IC卡应用、电子银行、虚拟商场、证券行情和交易委托等。

数字化家园的建设包括几个方面:宽带到户、社区网站规划设计、信息化的物业管理等,其中最重要的是社区网站规划设计、信息化的物业管理。

(1)社区网站规划设计。一个设计独特内容详尽的社区网站不仅可以提升小区整体形象,活跃小区的文化氛围,而且有助于企业获取房地产消费者的反馈意见,树立企业品牌形象。同时,也为小区的后期建设提供了一个功能强大的技术平台。

(2)信息化的物业管理。如果一个小区不能进行信息化物业管理,也就谈不上是“智能化小区”。新型的物业管理不只是完成保安、环卫等基本职能,而是要对小区内住户的衣食住行进行全方位跟踪服务,使小区成为功能完备的社区。物业管理作为小区居民贴身感受部分,在数字化家园的建设中有着不可忽视的作用。数字化家园所提供的其实是一种新型的信息服务,它涵盖了各个层面,这样的服务体现了对业主深层次的关怀。

2 电子商务在房地产业务中的应用

当前,以现代信息技术为基础的电子商务的迅速发展,已引起了人们的广泛关注。电子商务是指以数字化通信网络和计算机等现代信息技术为手段,按照一定的标准进行的商务活动。其本质是利用数字化通信网络和计算机强大的数据传输能力和处理能力来改善商务活动中的信息流,并以此来推动商务活动中的物质流、资金流和事务流,从而提高企业商务运作和管理的效率,达到高效率、低成本的目的。国内很多行业已开始采用电子商务模式重组业务流程,改造传统的商务活动方式,努力提高企业的市场竞争力。房地产作为竞争领域的传统行业,面对着自身发展中出现的问题和电子商务的挑战,许多房地产企业已开始积极探索用电子商务技术改造传统的房地产运作模式。

2.1房地产企业发展电子商务的优势

(1)采购环节的电子商务具有现实可行性

物料采购成本的降低是房地产开发企业节约成本的关键环节,是降低“数字化家园”造价,提高其价格竞争力的重要途径。而电子商务在采购业务中的广泛应用,可以大大降低信息收集、筛选、采购人员的住宿、交通等方面的交易费用。进行集团化网上采购,开展B2B电子商务,已被众多企业所看好。据报道,这种方式可节约采购成本15%左右。

(2)不存在物流配送问题

由于房屋的不可移动性和消费者的同地域性,制约其他产品开展B2C电子商务的物流配送问题,在房屋销售中将不再存在。随着数字城市的建设和宽带网的普及,房产消费者可通过互联网浏览房产信息、选择地段、房型,“实地”考查将成为现实,大大拓宽房产消费者的信息面,降低选房的成本。

(3)能与政府部门电子化办公对接

房地产项目的开发需要涉及土地、水电、环保、绿化、安全、道路等许多部门,手续较为繁杂。在政府积极实施电子化办公的趋势下,房地产企业自身开展电子商务建设,将使其本身的工作效率大大提高,从而降低其办理相关繁琐手续方面的成本。

2.2电子商务应用于房地产业务的内容

(1)电子商务在房地产材料采购中的应用

房地产企业建设过程中需要采购大量建筑材料、电气设备及管道,其费用占工程造价的60%～70%。若通过互联网进行采购,就可以在全国甚至全球范围内找到产品质量符合要求、价格低、售后服务好的供货商,减少采购费用,降低工程造价。市场竞争最重要的是价格竞争,只要工程造价降下来了,房地产企业就可以在其信息产品——“数字化家园”推出市场过程中稳操胜券。

网上采购作为一种B2B交易,很有发展前景。建筑材料、电气设备等都是有一套技术性能指标的标准化产品,适合在网上交易。电子商务在房地产采购业务中的应用,使企业间业务合作伙伴关系加强,资源重新整合,大大降低了房地产企业的采购成本,带给了企业新的利润增长点。其调整的关系包括房地产企业与建材企业之间的业务关系以及房地产企业材料部门与其它仓储、物流公司之间的业务关系。

其基本运行模式是:买方企业和卖方企业都进入计算机的有关目录,卖方企业把自己的产品放到网上,买方企业也将自己的需求放到网上,使卖方同类企业产品的技术资料和相关文件与这个产品的可替代产品的技术资料和相关文件及其价格波动情况、销售情况一目了然,而买方同类企业的资信情况、需求情况也可以在网上清晰的显示,这样,既可以指导买方企业作出决策,也可以指导卖方企业进行定型、定量生产。从而大大降低了房地产公司采购过程的信息收集、筛选、人员往返、住宿、交易设施等方面的交易费用,而且使交易的透明度大大增加,有效的降低了由于信息不对称而造成的信用危机。

鉴于我国目前网络基础较为薄弱,社会配套设施比较低,电子商务在房地产企业采购业务中的应用可以分层次、分步骤实施,网上网下结合进行。网上可查询大量信息、比较分析并传递信息、及时签订购销合同,而在网下进行合同的付款及结算。

(2)电子商务在房地产企业营销业务中的应用

房地产企业营销业务中采取的运作模式主要是B2C。

房地产市场受经济形势、区域环境等方面因素的影响,敏感性较强,因此,房地产市场调查作为整个房地产经营活动的前提,就显得特别重要。将电子商务应用于房地产业的营销业务,能有效地克服传统市场调查中存在的地域性限制及时效性差的缺点。房地产企业可以在网上实现信息搜集、反馈、整理,实现了低成本、高效率的房地产市场分析、营销策略研究,做出尽可能准确的市场需求结论,为企业高层的决策提供较完善的分析资料。

现代社会经济发展快、变化多,消费者对房地产产品的喜好因人因地因时而异,房地产产品开发为达到适销的目的,就要将大多数现代人的思维、理念进行广泛的调查和归纳,使产品让大多数人接受,这也是房地产企业顺利发展的前提。“数字化家园”能否做到适销对路,也有赖于对市场需求的准确预测。而B2C电子商务在这一点上就能够充分地发挥传统方法无可比拟的优越性,尽可能多地将消费者对产品的需求进行综合,使消费者参与到产品的开发中来,这样,房地产企业的信息化产品——“数字化家园”从开发的构思、设计以及销售都能与消费者紧密相连,达到“数字化家园”适销、甚至畅销的目的。