20世纪末，我国开始实施分税制财政管理体制，简称分税制，由于营业税与增值税两种税收在我国经济社会发展中的地位不分上下，所以二者之间的关系是分立并行的，但二者还是存在着很大的差异。首先，营业税的征税对象是企业所取得的营业额，长期存在着重复纳税的隐患，限制了交通、建筑以及服务业的发展；而增值税则是以商品、应税劳务在流转过程中产生的增值额为征税对象的，在一定程度上减少了重复纳税的现象，但是营业税与增值税分立并行的局面终究是不符合税务体制可持续发展策略的要求。下面是鲁班乐标带来的关于营改增对房地产企业未来的影响及应对措施的主要内容介绍以供参考。


“营改增”的定义以及实行的重大现实意义


因为增值税具有对征收对象在流转过程中的增值部分进行纳税的特点，可以减少重复征税带来的不良隐患，所以我国依据当前新的经济社会发展形势，开始推行“营改增”政策，即缴纳营业税的多个行业不再缴纳营业税，而是开始缴纳增值税，最终营业税将退出历史舞台，而增值税制度将更加规范。“营改增”是我国在经济改革新阶段提出的更加符合实际的新的经济策略，最初，选择了一些试点地区先行执行的，在取得了预期中的良好效果之后，自2016年5月1日起，全国各行业全面实行“营改增”政策，有效地较低了各行业企业的纳税负担，大大的提高了各行业企业生产与发展的积极性，对我国整体经济良好发展具有重大的意义。


“营改增”对房地产企业未来的影响


1、“营改增”在很大程度上会加大企业的营业成本


在房地产行业中，企业需要使用的建筑材料时多种多样的，并且材料的供应方式也不尽相同，所以环环抵扣进项税额在房地产行业实行起来具有很大的难度，并且房地产企业建筑材料的供应商多是小规模、企业实力不强的小企业，供应范围相对较广，所以，一般情况下房地产行业的工作人员在购置材料的时候不会使用专用的增值税发票，更加不会考虑到抵扣进项税额时候存在的困难，这些无形中加大了房地产行业的纳税负担，增加了房地产企业的经营成本。


2、“营改增”给财务工作带来了很大的影响


“营改增”政策的实施提高了企业对财务人员的能力要求，要求企业培养更多具有更加良好的财务与会计处理能力的工作人员。使企业的财务工作人员能够适应“营改增”后财务工作的相关变化，避免因一时不适应造成的工作失误。


3、“营改增”给企业资金链来的影响


众所周知，房地产行业的工作是非常复杂和特殊的，“营改增”从税负的角度来看，降低了企业的纳税压力，但是，以房地产企业可以采取提前缴纳百分之三的方式来纳税，导致收入以及利润相对减少，使得所得税以及一些附加税减少。同等的情况下，纳税负担的降低减少了现金的流出，很大程度上改善了企业的资金链的窘境。


除此之外，由于地方政府长期以来对土地财政产生了很强烈的依赖感，那么伴着对应的土地出让金的减少，地方政府将会加大对建筑行业的税款征收力度，使得企业的税务负担面临更大的考验。


4、“营改增”后期存在着专用发票虚开的隐患


实行营业税改征增值税之后，房地产企业的收支都要有相对应的专用发票，要时刻注意货物、现金与对应发票的一致性，否则就会存在虚开增值税专用发票的风险。房地产企业要建立健全内部的监督控制制度，着力培养合格的高素质的采购人员及销售人员，尽可能的避免出现专用发票虚开的隐患。


房地产企业的应对措施


我国改革纳税政策，实行增值税代替营业税的初衷就是为了减少重复纳税，为企业减负，推动企业更好发展。可是，“营改增”还是给建筑行业带来了不小的影响，所以，为了积极应对这些变化，房地产企业可以采取以下几点应对措施：


1、定期对工作人员进行业务培训，提高他们的财务工作能力


“营改增”政策的实行势必会对建筑行业的的财务及会计处理工作带来很大的影响，要求企业的相关工作人员具有更高更好的财务处理能力，所以，房地产企业要定期进行相关人员培训工作，提高工作人员的沟通能力以及会计处理能力，在“营改增”税收制度下，降低税制改革给企业带来的不良影响。对于不同岗位不同工作能力的人员，要进行分层次的对应培训，可以有效加快企业综合财务能力的提高速度。


2、提前评估税务风险，做好相关筹划


房地产企业应对税收制度改革以及相应的一系列变化进行预估，对于企业内部的工作管理流程要进行全方位的梳理；评估税制改革给企业带来的变化以及可能的负面影响，并且有针对性的进行测试；面对“营改增”带来的可能的风险，提出合理化建议，制定符合实际的过渡方案；修改相关纳税流程，并编写操作细则；提出系统的改造方案，完善分析报告。


3、拓展业务范围，发展新的方向


房地产企业在完善好整体税务及业务规划，就可以抓住税制改革这一大好机会，充分利用增值税进项税额环环抵扣的特点，增加业务范围，促进发展方向的确立。从单一的房地产开发业务，向多元化房地产开发转变，拓展相关业务，发展新的经济增长点，增加企业收入，提高企业信誉，更好地抵御市场变化带来的风险。


4、增强企业的纳税意识


在“营改增”政策实施后，企业必须完善各项纳税流程以及相关的操作制度，明确取得专用发票的必要性，制定与开发票风险相对应的有效措施，树立正确的纳税观念，提高企业的纳税意识。


总而言之，我国在新的发展形势下实行了“营改增”税收制度，房地产行业必须遵循这一策略，税制改革会给行业带来很大的影响，但是，改革的同时也是企业发展的大好机会，为了寻求突破，我们必须抓住时机，发展新的经济增长方向，为房地产行业会在新的经济时期呈现出更加美好的发展局势而努力。


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