宁建（房）发〔2018〕18号
自治区住房和城乡建设厅关于全区
房地产市场重点工作检查情况的通报
各市、县住房和城乡建设局，宁东管委会规划建设土地局：
根据厅党组年初安排部署，结合《关于开展2018年上半年全区房地产相关工作检查的通知》要求，我厅专门成立检查组，于10月15日至11日6日对各市、县房地产市场运行、房地产去库存、物业服务管理等相关工作进行调研检查。现将有关情况通报如下：
一、总体情况
（一）房地产市场运行和调控工作情况
按照党的十九大提出的“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”和自治区第十二次党代会提出的“推进房地产业平稳健康发展”精神，各地认真贯彻国家和自治区有关房地产调控政策，坚持调控目标不动摇、调控力度不放松，深入推进房地产供给侧结构性改革，按照“稳中求进”总基调，结合全区实际将房地产去库存作为房地产市场调控的重要任务，分类调控、因城施策化解商品房库存，努力实现房地产市场“供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的总体目标，有效维护了全区房地产市场平稳健康发展的态势。
一是各地房地产市场总体运行良好。各市、县坚持新发展理念，主动对标高质量发展要求，统筹做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，因地制宜，精准施策，促进房地产市场运行总体平稳。平罗、泾源、海原等县严格商品房预售许可管理，严把商品住房供应节奏和价格，较好地稳定了房地产市场预期。贺兰县为强化房地产调控，起草了《贺兰县完善住房制度若干意见》，加快建立完善房地产市场平稳健康发展的长效机制。
二是房地产市场交易秩序有效规范。各市、县按照房地产市场调控有关要求，扎实开展房地产市场秩序整顿规范工作，全区共计检查房地产开发企业647家、中介机构568家，查处虚假广告、延期交房、捆绑销售、未取得预售许可擅自销售等违法违规行为13起，下发110份整改通知书。银川、固原、中卫、贺兰、同心、中宁、海原等市、县制定了相关检查通知或实施方案，组织开发企业、中介机构开展了自查自纠；吴忠市联合物价部门在全市范围内开展了专项检查；西吉县在各楼盘销售场所张贴了《关于规范商品房市场销售行为的公告》。
三是房地产去库存工作取得明显成效。各市、县认真落实自治区关于化解全区房地产库存若干意见，在巩固2017年房地产市场去库存成效基础上，进一步发挥主体责任，因城因地精准施策，房地产去库存工作取得扎实成效。平罗县加大对生态移民进城购房补贴力度，引导鼓励购买商品房住宅小区处于滞销的5、6层住宅，有针对性的化解商品住房库存。截至10月底，全区商品房待售面积922.7万平方米，同比下降12%，去库存周期10.7个月，住宅去库存周期5.3个月，均长期处于合理区间；除石嘴山市、青铜峡市、灵武市以外的绝大部分市、县商品房去库存周期长期处于15个月以下。
四是逾期交房、“烂尾楼”项目化解取得积极进展。经努力，全区逾期交房和“烂尾楼”等问题楼盘项目已经复工建设26个，计划近期或年底交付使用，已进入司法程序4个，其余20多个项目的各相关市县通过采取为开发企业搭建融资平台、协调争取银行贷款、督促企业自筹资金、介绍优势企业收购接盘等措施，积极化解矛盾纠纷，全力推进项目建设。
（二）物业服务管理工作情况
按照《自治区党委人民政府关于加强城市规划建设管理工作的实施意见》（宁党发〔2016〕27号）、《自治区人民政府关于进一步规范物业服务管理促进物业行业健康发展的意见》（宁政发〔2014〕58号）、《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（建办房〔2017〕75号）等文件要求，我厅先后下发《关于印发<推进全区物业服务标准化建设实施方案>的通知》（宁建（房）发〔2016〕16号）、《关于印发<全区住宅小区物业服务行为专项整治工作方案>的通知》（宁建（房）发〔2017〕11号）、《关于切实做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》（宁建（房）发〔2018〕1号）等一系列文件，督促指导各市县进一步提升物业服务管理水平、促进物业服务行业健康发展、增强居民群众的满意度和幸福感。各地认真贯彻落实国家、自治区有关物业服务管理要求，结合地方实际，主动作为，持续发力，促进2018年各项物业服务管理工作再上台阶。
一是物业服务标准化工作扎实深入推进。按照《推进全区物业服务标准化建设实施方案》，各市、县积极将工作落到实处，银川市深入推进招投标标准化工作，制定示范文本，建立行业专家库，实行招投标代理机构登记制度，充分发挥第三方评估作用，形成了一整套行之有效的物业招投标程序。各市、县积极开展了不同形式的物业服务观摩评比活动，银川市所辖市、县优秀物业企业和规范化小区项目示范引领作用发挥比较明显。各市、县对物业标准化建设阶段性工作情况进行了总结，按要求形成了书面材料上报我厅。
二是物业服务行为专项整治效果明显。各市、县主动回应社会群众物业诉求，在巩固2017年成效基础上持续开展全区住宅小区物业服务行为专项整治，积极排查和受理物业矛盾纠纷问题，并将物业承接查验、行业安全生产等工作贯穿其中，全区各市、县共解决各类物业问题100多件，约谈物业企业30多家，进一步提高了居民群众的满意度。
三是物业服务诚信体系建设逐步完善。各市、县积极适应物业企业资质取消后的新形势，主动创新思路，强化物业行业诚信建设，努力将物业企业信用信息工作作为监管物业企业的有力抓手，进一步加强事中事后监管。银川市出台了《银川市物业服务企业及物业从业人员信用信息管理办法》，建立了市、县（区）、物业企业“三级联动”的物业信用信息平台，试点工作顺利开展，形成了在全区可复制可推广的经验做法。中卫市印发《中卫市市辖区物业企业信用等级评定评分工作的实施方案》，对物业企业实行诚信激励，失信惩戒，取得较好成效。
四是专业化物业服务覆盖率稳步提升。各市、县普遍重视各类小区的物业管理，物业服务管理接近全覆盖，特别是通过扩大专业化物业服务覆盖面有效促进了城市管理和社会治理工作。经统计，目前全区各类小区4000多个（含公共建筑），建筑面积约2.16亿平方米，其中：银川市1.35亿平方米，石嘴山市0.27亿平方米，吴忠市0.21亿平方米，固原市0.18亿平方米，中卫市0.15亿平方米；全区住宅小区实行物业企业专业化服务的覆盖率近80%，其中：专业化服务覆盖率银川市约81%，石嘴山市约77%，吴忠市约81%，固原市约71%，中卫市约79%。
二、存在问题
（一）房地产市场调控和监管方面
1.房地产市场分析研判能力较弱。各市、县与统计部门沟通房地产市场情况、开发企业直报数据还不够密切；对住建部房地产市场交易日报系统日报和月报工作还不够重视，上报的新建商品房、二手房相关数据与统计局数据没有形成有效比对和分析。个别市、县对房地产开发投资、销售、房价变化趋势等情况缺少分析研究，不能合理引导市场预期。
2.稳定房价上涨缺少有力抓手。部分市、县由于受住宅用地紧张、棚户区改造、高品质房源增加等因素影响，出现房价上涨等问题，但属地房地产主管部门没有切实发挥职能作用和牵头协调作用，未及时研究具体应对措施或有效监管方法，被动进行房地产市场调控和监管，落实稳房价工作要求不够到位。
3.整顿房地产市场秩序力度不大。部分市、县在发现违法违规行为时，只进行现场警告或下发整改通知书，没有严格按照法律法规的规定进行严厉处罚，有些严重违法违规企业进行处罚后，也没有及时向社会曝光，震慑作用不够。
4.房地产去库存存在结构性问题。一些市、县重复建设同质化、低档次楼盘，房屋销售不畅，导致库存较大且去库存周期偏长；还有一些市、县对城市规划不够科学，开发建设的商业房、办公楼等非住宅偏多，但市场需求不大、销售不畅，供需错配导致库存较大，去化周期偏长。
5.逾期交房等问题项目化解缓慢。一些市、县逾期交房、“烂尾楼”项目较多，存在一定市场风险和社会不稳定因素。如银川市的墅城、鼎辉·时代城，石嘴山市的荣苑雅居、海时代花园项目三期、紫御华府三期、星海苑、金海国际、精英新世纪广场、恒产商务区，吴忠市的西花苑，固原市龙胜达国际家居建材城，贺兰县一品尚都C区、安车检测公寓、芙蓉鑫苑二期、紫金水岸等项目。
（二）物业服务管理方面
1.物业服务管理工作站位不高。各市、县对物业服务管理的重大意义认识不到位，采取的措施不够有力，对物业管理有关法律法规及业务知识普及宣传不够广泛，需进一步提升物业服务和物业行业管理水平。吴忠市、固原市等住建局内部未专设物业管理科室或机构，专门从事管理工作人员少且不固定；石嘴山市、固原市住建局对所辖县（区）指导、检查较少，监管、指导不够有力。在全区推行物业服务标准化工作中，要求各市、县按时上报2017年至2018年上半年工作总结，但一些市、县下发督办通知书后仍拖延上报。
2.物业矛盾纠纷明显增多。大部分市、县对新形势下物业矛盾研究不够深入，特别是国家取消物业服务企业资质管理后，事中事后监管缺乏强有力的抓手，一些物业企业由于服务水平偏低、行为不够规范，引发大量物业矛盾纠纷。随着社会和经济发展，各地住宅小区基本实现物业服务全覆盖，绝大部分实行专业化物业企业服务，但一些市、县对群众的物业知识宣传引导不够，很多小区业主对物业服务重要性、花钱购买服务、质价相符、契约精神方面的意识薄弱，存在放大物业企业承担小区事务管理功能的思想误区，与物业企业产生较多矛盾纠纷，引发的群众集体上访事件增多。
3.物业管理基础工作不够扎实。各市、县物业基础工作进展不平衡，导致各地在物业服务管理水平上有差距。落实物业企业管理、合同文本、公开公示等6项标准化工作上协调推进力度不一，招标投标、业主委员会建设标准化工作普遍比较薄弱，大多数市县制定的标准化内容不够完善，在辖区开展物业企业、物业项目的观摩评比活动次数较少。持续开展物业服务行为专项整治工作力度不够大，对物业企业下发限期整改通知书较多，但处罚、曝光典型案例较少。推进物业行业诚信建设工作进展较慢，石嘴山市、吴忠市、固原市还未制定全市物业信用信息评定相关办法。
4.执行查验等有关制度不够严格。一些市、县对新开发住宅小区项目履行职责不到位，比较重视主体工程质量验收，但对规划、消防、物业、园林方面的单项验收和配套工程、配套设施的竣工验收统筹协调不够，有的小区主体工程项目竣工验收后，房地产开发企业直接向购房者交付使用。一些市、县对房地产开发企业监管指导不到位，个别房地产开发企业在前期物业招投标后，不落实物业承接查验制度，将可能存在规划、建设、消防手续不齐全等问题的未竣工验收项目主体工程、配套设施工程直接交付物业服务企业，成为解决物业信访矛盾的难题。这些问题在银川、石嘴山、中卫、永宁、贺兰、中宁等市、县都不同程度存在。
三、下一步工作要求
（一）房地产市场调控和监管方面
1.严厉查处违法违规行为。要进一步密切与价格、市场监督、国土等部门的联动协作，建立健全联合查处机制，着力规范房地产市场交易秩序。对存在严重违法违规行为的房地产开发企业和中介机构，要进行严厉查处，并及时在当地报刊、网站等新闻媒体进行公开曝光；对要求限期整改的，要及时对其整改工作情况进行检查，凡整改不到位的，要依法加重处罚。
2.加大房地产市场监管力度。要认真落实住建部、自治区住建厅有关文件精神，始终保持高压严查态势，严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，加快建立常态化监管机制。市场销售过热的市、县，要切实履行好稳定市场的主体责任，在满足刚性需求和支持改善需求基础上，坚决遏制投机炒作，防止房价过快上涨，确保市场平稳健康发展。
3.强化房地产市场监测分析。要加强网签和日报数据分析，及时与统计部门对接，全面掌握房地产运行状态，加大关注商品住房价格和可售面积变化情况，准确研判房地产市场，正面、客观解读房地产市场形势和调控政策措施，严厉打击各种负面炒作信息，回应社会关切，稳定市场预期。
4.加快逾期、“烂尾”项目化解。银川、石嘴山、贺兰等相关市、县要及时将逾期交房、“烂尾楼”项目的化解进展情况、化解措施、存在的问题等情况向本地党委、政府汇报，并在党委、政府的统一领导下，按照中央第八巡视组、自治区党委第一巡视组反馈意见的要求，协调相关职能部门加快推进逾期交房、“烂尾楼”等问题化解，力争2018年底前所有项目化解取得积极进展。对于债权债务复杂、难以协调接盘的“逾期交房”、“烂尾楼”等风险项目，要积极运用法律手段妥善解决，保护购房者权益，维护社会稳定。
（二）物业服务管理方面
1.提高重视程度，确保管理提标扩面。要充分认识物业服务管理工作的重要性，进一步树立大局意识和责任意识，加强组织领导，建立健全机制，充实物业管理科室或机构的人、财、物，创新工作思路和方法，强化细化工作措施，定目标、抓落实、见效益、上台阶，进一步提升物业服务管理水平，增强居民群众的满意度和幸福感。
2.突出工作重心，加强事中事后监管。要认真贯彻落实国家、自治区有关物业工作的决策部署，深入开展物业服务标准化工作，持续推进物业服务行为专项整治，认真落实物业承接查验和物业安全生产工作，严查重处，常抓不懈；加强物业企业信用信息管理和运用，实行守信激励、失信惩戒。银川市要加快总结经验做法，发挥首府城市的示范引领作用；其它地级市要因城精准施策，加快提升所辖县（市、区）物业服务管理整体水平。
3.密切关注民生，有效化解矛盾纠纷。要积极应对新形势下物业服务管理的新情况、新问题，主动担当作为，全面排查梳理群众反映强烈的突出问题，认真受理群众各类举报投诉的信访问题，按照“事要解决”原则，建立问题台账，实行销号管理，联动物价、公安、民政、司法等部门对物业纠纷多元化解；同时要借助党建引领、社区自治，将物业服务管理纳入创新社会治理工作中，推动业委会不缺位、有作为，就地化解小区物业矛盾纠纷，维护社会和谐稳定。
4.强化培训宣传，努力营造工作氛围。要加强物业行业主管部门管理人员、物业企业负责人及员工的培训，广泛开展物业宣传活动，让社会群众知晓物业有关知识、理解物业重要性、密切关注物业工作、积极参与物业管理成为自觉行动，让遵守物业法律、花钱购买服务、履行契约精神、服务质价相符、共建共治共享等理念成为社会共识，全力构建和谐、文明、协作、共赢的物业服务管理新格局。
本次通报中存在问题的市、县要积极进行整改，于12月月底前将整改情况报自治区住房城乡建设厅。对不及时进行整改的，将约谈市、县及部门主要负责人，并纳入住房城乡建设系统年度效能目标管理。
自治区住房和城乡建设厅
2018年11月22日
（此件公开发布）
