一、出台背景

为贯彻落实群众身边不正之风和腐败问题集中整治工作部署，进一步解决物业服务领域群众反映的突出问题，规范全省住宅小区公共收益管理，充分保障业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等法律法规，结合全省实际，我厅于2025年6月19日联合省发展改革委、省公安厅、省市场监管局、人民银行江西省分行等部门印发了《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》（以下简称《指导意见》），进一步明确公共收益归属和管理主体，细化使用用途和程序，为公共收益规范化管理提供制度保障。

二、政策依据

依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《江西省物业管理条例》等有关法律法规。

三、主要内容

《指导意见》进一步规范了住宅小区公共收益的收支范围、经营管理主体、使用流程及公示移交等具体工作要求，提出了10个方面的政策意见，主要包括：

（一）公共收益范围。本意见所称公共收益，是指利用住宅物业服务区域内业主的共有部分（包括共用部位、共用设施设备）依法开展生产、经营、租赁等活动所产生的收入扣除法定税收、能耗、人工等成本费用后获得的收益。

（二）公共收益归属。建设单位、物业服务人等利用业主共有部分产生的收入，扣除合理成本后归业主共有。公共收益分配事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

（三）公共收益经营管理。业主大会成立前，临时管理规约、前期物业服务合同有相关约定的，物业服务人可根据约定作为管理主体代为管理住宅小区公共收益。业主大会成立后，利用业主的共有部分从事经营活动、公共收益的分配、使用和管理应当由业主共同决定，并在业主大会议事规则、管理规约及物业服务合同中作出约定。委托物业服务人经营管理的，物业服务合同（包括前期物业服务合同）内容应当包括共有部分经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计、使用范围和使用限额等内容。

（四）公共收益账目管理。公共收益应当单独列账，一个物业服务区域设立一个业主大会公共收益账户。业主大会成立前、依法由物业服务人代为经营管理小区公共收益的，物业服务人应当以物业管理区域为单位开设小区公共收益专用账户。业主大会成立后，业主委员会应当持业主大会备案通知书或者成立证明、以业主大会名义向银行金融机构申请公共收益账户，账户名称应当与业主大会备案通知书或者成立证明记载的名称保持一致。

（五）公共收益用途。公共收益一般可用于补充补充建筑物及其附属设施的维修资金、共有设施设备的维护更新、房屋保险体检、增设设施设备等九种情形；不得用于依法依约应当由建设单位、水电气专营单位、个人或物业服务企业承担费用。

（六）公共收益使用流程。业主大会成立前，公共收益根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定使用；未作约定的，除提取合理成本外，可以依照有关规定，按照业主专有部分面积所占比例，将公共收益余额存入到建筑物及其附属设施维修资金专户的分户账；确需使用业主共有的公共收益用于其他用途的，应当形成业主共同决定后实施。业主委员会成立后，公共收益根据业主大会的决定以及管理规约、业主大会议事规则约定的使用。

（七）公共收益公示管理。公共收益经营管理主体应当建立公共收益收支情况台账清册、资料档案，每半年在小区物业管理处、公告栏等物业服务区域显著位置公示一次公共收益取得、使用、经营合同签订等情况。业主有权查询与公共收益相关的收支明细、合同或者协议等材料。

（八）公共收益移交。业主大会成立并开设业主大会公共收益账户后，物业服务人应当根据业主大会的决定及时将公共收益从企业建立的小区公共收益专用账户转入至业主大会公共收益账户。公共收益经营管理主体发生变更的，物业服务人或者任期届满的业主委员会、物业管理委员会等原管理单位应当在合同到期或者任期届满前十日内，将公共收益、经营收支账目、印章、相关凭证等资料完整移交给任期内或者新一届业主委员会、物业管理委员会。

（九）公共收益指导监督。街道办事处、乡镇人民政府应当指导业主大会筹备组或者组织者在草拟、修订业主大会议事规则和管理规约中，明确公共收益获取收益范围、归属分配、管理方式、收益用途、账目公布制度、财务监管、审计审价制度等内容，依法提请业主大会表决同意。物业服务区域专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主对公共收益收支情况提出书面异议的、业主大会决定或者业主大会议事规则作出约定的，业主委员会可以委托第三方机构对公共收益进行审计，审计费用在公共收益中列支。引导在业主大会议事规则中对公共收益审计事项进行约定。擅自利用业主的共有部分进行经营的，由县级以上人民政府物业管理主管部门依法查处。侵占公共收益等涉嫌违法犯罪的，及时将线索移送公安机关。

（十）其他事项。非单一产权的非住宅物业项目公共收益管理可参照本意见执行。本意见自2025年10月1日起施行。

相关链接：关于印发《关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见》的通知