地下铁路是一个城市的缩影。当地铁贯穿了一个城市,地铁将不再仅仅是交通的轨道,更是一个城市的血脉。从全世界范围看,地铁的修建,无疑将带动相关地区的发展,推动房地产的升值,促进商业繁荣,催生新的商圈。因此,地铁建设对房地产市场的发展将起到很大的拉动作用。沈阳市地铁的修建,将大大缓解沈阳的城市交通拥挤,带动相关产业的发展,提升沈阳大都市的品牌形象,同时对沈阳人的居住理念和沈阳房地产格局将产生重大的影响。

一、国内外城市地铁修建对城市发展的影响

1.新加坡的地铁系统

新加坡的地铁系统称得上是世界最安全的地铁系统之一,也是世界上少数几个能盈利的地铁公司。新加坡在发展地铁时,就提出建设“一站式”或“户到户”的交通枢纽网络,争取做到乘客不出站就能中转到新加坡各个角落。政府实行公共交通优先,严格限制私人汽车拥有量的倾斜政策;同时,政府还做了大量工作确保地铁的有效运营。例如,政府会出面调整现有公交车线路,以免与地铁线重叠,造成资源浪费,政府还有意限制地铁车票涨价,鼓励民众乘坐地铁。

2.香港的地铁运营模式

香港的地铁是国内最早在资本市场运作的地铁公司,其运营在各“地铁城市”中最为成功据说地铁开通后,上盖物业平均升值近50%,投资回报率达到15%。它的成功与香港地铁建设和城市规划的紧密联系,和房地产市场紧密协作是直接相关的。香港的地铁公司在世界各国的地铁大多赔钱的大背景下,能够赚钱的一个重要原因之一就是充分利用地铁沿线地产增值的优势。地铁使沿线各站形成许多新的繁华地区,沿线的地产也不断增值。香港每天大概是超过23万人次的流量。将整个在沿线的店铺还有地铁站的商业物业,全部带动起来。地铁公司充分利用这一优势,把发展地铁与发展房地产业结合起来,这给地铁公司带来了丰厚的利润,解决了工程建设部分资金来源。另外,地铁公司历年出售物业所获得的利润,全部用于地铁建设,成为香港地铁发展重要资金来源之一。

3.北京市的地铁效应

据了解,到2008年,北京地铁的总里程将达到280公里。先后开通的地铁、轻轨、八通线已经成为北京交通的一个重要符号、一个特殊标志。在北京堵车现状还没有彻底解决之前相形于路面交通的瓶颈状况,日常上、下班、出行的人们愈发感受到轻轨交通所带来的便利。地铁沿线周边的诸多新楼盘、二手房市场都呈现出活跃的态势。

4.广州地铁商机效应

广州地铁催生了巨大商机。最明显的是地铁沿线商铺、购物中心的迅速走俏。1993年广州地铁一号线规划刚一出台,沿线的商品房开发工程就如火如荼地开展起来。同时,地铁沿线写字楼日渐走俏。目前,广州市地铁沿线高档写字楼项目达到50多个,占据了目前广州市高档写字楼物业近50%的份额。看到地铁物业的良好前景,不少有眼光的商家纷纷将目光投向了在建的地铁二号线沿线物业。广州地铁和周边商圈带动了城市的繁荣。

二、地铁建设对房地产的影响因素分析

1.地铁建设对地铁沿线房地产价格的影响

地铁可以说是一个大城市的命脉。地铁一旦建成,必将给所在城市和人们的生活带来根本性的改变。也将给地铁沿线开发的各区域板块带来无限生机。规划中的沈阳地铁一号线,是城市东西向最大的客运交通走廊,它连接城市东西两大工业区和新兴的经济技术开发区,串连起铁西、太原街、中街三大商业中心及沈阳站铁路交通枢纽等各个板块。目前,沈阳近百家新盘、大盘都在它的覆盖下。

2.地铁建设对城市周边房地产的影响

地铁的建设可能引发资本、人口向郊区的转移。可以预见的是,地铁对所在城市楼市的刺激是明显的。“涨价是必然的,不涨才是真正的新闻!”地铁的开通对城郊的房地产有较大的带动作用。但是由于地铁的建设需要一定的建设周期,所以,地铁沿线房价在近一年至二年内不会有什么大的涨幅。

3.地铁建设对城市居民购房标准的影响

沈阳地铁即将开工建设的消息一经公布,沈城部分消费者购房标准也随之迅速改变。一旦地铁一号线竣工后,从城西到城东只需几十分钟就可到达。交通问题将不再是主要考虑的因素。居民的购房范围将逐步扩大,会考虑选择地铁沿线的楼盘。主要的考虑有二点:一是生活交通方便。二是认为地铁楼盘可以升值。事实上,地铁在房地产开发中确实有“点金棒”的作用,可以令无人问津的区域变为楼市的热点。但这也不是绝对的。因为理性的购房者则更关注楼盘物业本身的品质,只有综合品质的提升,才能赢得更多买家的认可。

4.地铁建设对其它城市配套工程的影响

对于一个城市来说,交通方式一旦改变,人们的购物模式也将随之改变。随着地铁的开通,在中转站点或大型地铁出入口,二、三级商圈也将因地铁而形成新的商业中心。

有关资料显示,市区内地铁出入口的商业、物业通常是最大的受益点。从地铁线的规划设点来看,邻近地铁站点1000米以内辐射圈的物业,将是地铁概念的极大受益者,尤其在起点站、终点站、中转站附近。其实,精明的开发商已经看到,地铁的便利交通无疑是楼市的亮点,但单单依赖这一个优势很难真正吸引购房者。为此,在地铁周围的配套设施上做文章,成了开发商的另一把杀手锏。目前沈阳地铁沿线的楼盘大都依现有的学校、医院、银行、商务中心等相关设施而建。其楼盘在自身内部配套方面,如社区医院、超市、邮局、社区服务中心等相关配套工程都应该一应俱全。未来,沈城必将形成以地铁周围商圈为依托的新商圈。

5.地铁建设对城市功能定位的影响

随着沈阳的经济发展以及城市建设的加快,越来越多的市民开始了解到地铁为人们的日常生活所带来的便利。一方面地铁的开通对于一个城市来说,是交通方面的改变,为市民带来了便捷的生活方式,节省了出行时间,缓解了地上的交通压力。另一方面地铁的开通改变了城市格局,使得城市功能重新定位,由于地铁商业圈的形成,一些新的经营业态,经营理念也将被带进沈阳市场。

新地铁线路的规划,建设和开通,意味着沈阳由平面交通进入立体化交通时代。随着城市交通越来越拥挤,地铁概念正在逐渐被人们所接受的同时,人们也正在加强关注地铁周边的物业,因此项目自身的正确定位,加之周边环境的不断完善和交通的更加便捷,会使项目极具升值潜力。

三、沈阳房地产业迎接地铁建设的对策

地铁建设对沈阳市房地产业是一柄双刃剑。尽管地铁建设会对沈阳的房地产市场产生强大的推动作用,但是这并不是决定因素。多年来,由于经济环境和城市发展水平的影响,地铁建设后周边房地产项目相继启动,又在站点周围形成了新的交通压力,这将给地铁带来负面的影响。沿线集中开发过度的话,其他交通方式所具有的通病,地铁也将不难幸免。房地产业应该如何应对,是一个重大的课题。

1.将提供大量的就业机会

地铁对就业的拉动影响会一直贯穿始终。在地铁修建阶段,需要大量劳动力挖沟搭桥,创造了大量的就业机会。地铁开通以后,运营本身会直接吸纳就业人员,同时地铁商铺不仅可以直接为一部分人解决就业问题,还会吸纳其他人员就业。

2.东部将崛起三大经济圈

沈阳地铁一号线一期工程共设车站18座,其中津桥站、滂江站、黎明文化宫站三个地铁站点在大东区内。一旦地铁建成,这三个站点将成为大东区强有力的三个黄金地带。时下,大东区招商局正在积极谋划这三大地铁商圈。

3.沿线地铁成为新的增长点

铁西区和大东区将在地铁效应的影响下成为2006年楼盘畅销的主要受益者。对于商圈而言,最得益于地铁经济的就是太原街,便利的交通必将带来太原街商业的另一次高峰。此外,地铁的开通也为金廊工程的建设起到了极大的促进作用。

总之,地铁建设是沈阳几十年来的大事,其对沈阳城市经济的发展和居民的生活将会产生深远的影响。如何建立一个和谐的、发展的社会,如何利用地铁建设这一契机提升沈阳的城市形象,促进城市经济发展,将是我们思考的问题。