关于规范全省住宅小区公共收益管理的指导意见

为规范全省住宅小区公共收益管理，保障业主对共有部分和共用设施设备的合法权益，营造和谐美好的住宅小区环境和生活秩序，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》等法律法规，结合本省实际，制定本指导意见。

一、公共收益范围

本指导意见所称公共收益，是指利用住宅小区物业服务区域内业主共有部分、共用设施设备，开展经营、租赁、有偿使用等活动获得的收入，扣除法定税费、直接人工费、能耗、维保、耗材等经营直接成本后的收益。其收入来源包括以下内容：

（一）利用业主共有场地或道路停放车辆获得的收入；

（二）利用业主共有场地、外墙、屋顶、单元门、灯箱等设置户外广告，以及利用共有空间、电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告获得的收入；

（三）利用业主共有场地开展商业活动及投放快递柜、自助售水机、自动售卖机等设施收取的占地费或场地使用费；

（四）利用业主共有的房屋、设施设备进行租赁、经营获得的收入；

（五）对通信运营商设立的通信设施设备收取的占地费或场地使用费；

（六）处置报废的共用设施设备残值获得的收入；

（七）相关单位支付的归业主共有的赔偿金、违约金等；

（八）公共收益专户产生的利息收入；

（九）其他依法属于全体业主的收入。

二、公共收益的所有人和管理人

公共收益的所有人，为全体业主。公共收益管理人，是指负责住宅小区公共收益管理活动的主体，包括业主委员会、物业管理委员会、物业服务人等。

（一）实行前期物业服务的住宅小区，《前期物业服务合同》《临时管理规约》约定由物业服务人代为管理公共收益的，物业服务人为公共收益管理人。

（二）业主大会成立后，选举产生业主委员会的住宅小区，业主委员会为公共收益管理人。

（三）组建物业管理委员会代为履行业主委员会相关职责的住宅小区，物业管理委员会为公共收益管理人。

三、公共收益的经营管理

（一）业主大会成立前，物业服务人可以根据《前期物业服务合同》《临时管理规约》开展共有部分和共用设施设备的经营管理活动，依法依规明确收益的归集、管理方式、成本扣除、账目公示、财务审计等内容。

（二）业主大会成立后，公共收益的归集、使用和管理等事项应当经业主依法表决同意，并在《物业服务合同》《业主大会议事规则》《管理规约》中作出约定。

（三）县（市、区）住房城乡建设行政主管部门应当加强对公共收益的监督管理。在办理前期物业服务合同、业主委员会管理规约和业主大会议事规则资料备案时，可指导备案申请人依法明确公共收益的归集、管理方式、成本扣除、收益分配、账目公示、财务审计等内容。

前期物业服务合同应当使用省住房城乡建设厅制定的前期物业服务合同示范文本。鼓励推广使用住房城乡建设行政主管部门推荐的临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则等示范文本。

（四）公共收益管理人须在约定及授权范围内，依法开展经营洽谈、合作主体遴选、日常运营管控、公共收益归集等工作，依规经营，主动接受业主查询与监督，严禁违规占用、擅自经营等损害业主合法权益的行为。

（五）公共收益管理人应当建立业主共有部分、共用设施设备权属清册，报县（市、区）住房城乡建设行政主管部门备案。

四、公共收益的账目管理

（一）业主委员会或物业服务人作为公共收益管理人时，应当开设独立的公共收益银行专用账户，实行分账核算、专款专用；物业管理委员会作为公共收益管理人时，可开设银行临时账户。一个物业服务区域，只开设一个公共收益账户。

（二）业主委员会作为公共收益管理人时，在开设公共收益银行专有账户之日起30日内，物业服务人应当将其管理的公共收益资金转入该账户，并向业主委员会移交公共收益经营收支账目、相关合同及凭证等资料。

（三）公共收益管理人应当按照会计制度规范核算，不具备核算条件的，可委托第三方代理记账。经营合同、收支凭证、明细台账、表决资料、审计报告等财务档案的留存期限不少于30年。

五、公共收益的使用范围、程序和方式

（一）公共收益使用范围：

1．补充住宅专项维修资金；

2．共有部分、共用设施设备的维修、更新、改造费用；

3．业主委员会、物业管理委员会工作经费；

4．公共收益的审计、记账、法律服务、招标等费用；

5．房屋及共用设施设备保险费用；

6．业主共同决定的其他支出。

（二）下列费用不得从公共收益中列支：

1．建筑工程质量保修期内，依法应由建设单位、施工单位承担的维修、整改及相关费用。

2．依法应当由供水、供电、供气、通信、有线电视等专营经营单位承担的设施设备及管线的运维管护费用。

3．物业服务合同中明确约定由物业服务企业自行承担的共有部分、共用设施设备运维、养护费用、物业管理人员工资、办公费用等。

4．已从住宅专项维修资金中列支拨付的各类项目费用，严禁重复从业主公共收益中列支。

（三）公共收益的使用应通过业主大会的表决，可采用以下方式制定使用方案，明确使用的情形、条件、额度和程序。

1．年度预算。公共收益管理人可编制年度支出预算，年度内按预算执行，按季度公示；预算调整超10%的，需组织业主大会重新表决。

2．一次性授权。业主大会可以一次性授权公共收益管理人在约定额度内用于日常的小额公共支出，同时按要求公示使用明细并接受业主监督。

3．紧急使用。发生电梯、排水设施、消防设施严重损坏，以及房屋漏水、外墙渗水、外墙脱落等危及安全的紧急情形，可先行处置，事后公示费用明细，报县（市、区）住房城乡建设行政主管部门备案，并提交业主大会追认。

六、公共收益的公示

（一）公共收益管理人应当将经县（市、区）住房城乡建设行政主管部门备案后的业主共有部分、共用设施设备权属清册，在公告栏等物业服务区域显著位置以及通过网络进行长期公示，接受业主查询。

（二）公共收益经营合同签订后，公共收益管理人应当于7日内在小区公告栏、电梯轿厢等物业服务区域显著位置以及通过网络公示，公示期不少于30日。公共收益公示内容应当完整，包括：收益来源、项目明细、收入金额、成本扣除、支出用途、账户余额信息等。

（三）公共收益管理人应当每半年公示1次公共收益收支情况，分别于7月31日、次年1月31日前在小区公告栏、电梯轿厢等物业服务区域显著位置以及通过网络进行公示，公示期限不少于30日。鼓励依托信息化平台，实现公共收益专户资金变动情况实时可查。

（四）公共收益管理人应当于审计报告完成后60日内，将审计报告和整改情况在小区公告栏、电梯轿厢等物业服务区域显著位置以及通过网络进行公示，公示期不少于30日。

七、公共收益的审计

（一）满足以下条件之一的，公共收益管理人应当聘请有资质的第三方审计机构对公共收益收支情况进行审计，费用从公共收益中支取：

1．年度公共收益达到一定数额以上的（具体额度及审计频次由业主大会决定）；

2．因业主委员会换届或解散、物业服务合同终止、物业管理委员会解散等原因发生公共收益管理人主体变更，以及业主委员会主要负责人离任、离职的；

3．人数占比百分之二十以上的业主对公共收益收支提出书面异议的。

（二）公共收益管理人主体变更的，原公共收益管理人应当在审计报告完成后30日内移交公共收益资金、专户、经营合同、财务凭证及账目、审计报告、公示记录等全套资料，不得以任何理由截留、转移、侵占、拒交。

（三）审计报告应当对公共收益收支的真实性、合法性、合规性发表明确意见，对发现的问题提出整改建议。公共收益管理人应当将审计结果和整改情况向县（市、区）住房城乡建设行政主管部门报告。

八、公共收益的监督

（一）公共收益管理人应当按要求规范台账、收支、公示、档案管理，自觉接受住房城乡建设行政主管部门监督检查。

（二）县级以上住房城乡建设行政主管部门负责本行政区域内住宅小区公共收益监督管理工作。各级住房城乡建设行政主管部门应当将公共收益管理情况纳入物业服务人信用评价，实施分级监管、失信联合惩戒。

（三）物业服务行业协会应当加强行业自律，引导物业服务人规范公共收益管理，促进行业健康有序发展。

（四）鼓励业主大会设立经费审查委员会。经费审查委员会对公共收益收支情况审查发现的问题，公共收益管理人应当进行整改；业主对公共收益收支公示存在异议的，公共收益管理人应当自受理之日起10日内接受异议人查询。

（五）对物业服务人违法违规行为的处置。物业服务人擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，未按规定公示公共收益收支情况，侵占、挪用公共收益的，由县（市、区）住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，依据《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》等法律法规进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（六）对业主委员会、物业管理委员会及其成员违法违规行为的处置。业主委员会、物业管理委员会及其成员擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、挪用公共收益的，由县（市、区）住房城乡建设行政主管部门依法进行处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（七）加强对公共收益会计行为的监督。公共收益管理人伪造、变造会计凭证、会计账簿，编制虚假财务会计报告，隐匿、故意销毁或者拒不交出会计凭证、会计账簿、财务会计报告的；授意、指使、强令会计机构、会计人员及其他人员伪造、变造会计凭证、会计账簿，编制虚假财务会计报告或者隐匿、故意销毁依法应当保存的会计凭证、会计账簿、财务会计报告的，移送有关主管机关依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（八）加强公职人员管理。住房城乡建设行政主管部门工作人员在公共收益监管中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依规依纪给予处分；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

九、其他事项

（一）本指导意见适用于本省行政区域内住宅小区公共收益的归集、使用、管理、公示及监督等活动。非住宅物业服务项目的公共收益管理，可参照本指导意见执行。

（二）贵州省住房和城乡建设厅统一制定住宅小区业主共有部分和共用设施设备权属清册（见附件1）、住宅小区公共收益公示示范文本（见附件2）。

（三）本指导意见由贵州省住房和城乡建设厅负责解释，自印发之日起施行。

附件：

1．住宅小区业主共有部分和共用设施设备权属清册示范文本

2．住宅小区公共收益公示示范文本