一 增强标准意识，认真学习、执行新标准

“十一五”规划纲要和2006年中央政府工作报告，多处涉及房地产与住宅建设，大体上有三部分内容：

第一部分是根据“稳定政策，适度微调”的原则，和“坚持扩大内需的战略方针”，要保持固定资产投资适当规模，“继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题”。继续搞好房地产调控。在规划纲要的第十七章“丰富消费性服务业”里，有专门一节是关于发展房地产业的表述，而这一节重点讲的是住宅：“调整住房供应结构，重点发展普通商品住宅和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费。完善房地产开发融资方式，加强资本金管理，规范发展住房消费信贷和保险。规范物业管理行业，提高市场化程度”。此外在“扩大居民消费”的意见中，强调要“培育消费热点……健全普通商品住房与经济适用住房、廉租住房相结合的城镇住房供应体系”。在解决好城镇居民住房的同时，还要“搞好乡村建设规划，引导农民合理建设住房”。

第二部分是贯彻落实科学发展观，建设资源节约型、环境友好型社会，明确提出：要“发展节能省地型公共建筑与住宅。到2010年实现所有城市禁用实心粘土砖”。建筑节能要“严格执行建筑节能设计标准，推动既有建筑节能改造，推广新型清洁材料和节能产品等”。要“抓好城市节水工作，强制推广使用节水器具，扩大再生水利用。加强公共建筑和住宅节水设施建设。”“提高建筑质量，延长使用寿命，提供简约实用的建筑装修。”

第三部分是强化管理， 尤其是要搞好标准、标识方面的管理。

《纲要》提出要“完善国家标准体系，及时淘汰落后标准。优先采用具有自主知识产权的技术标准，积极参与制定国际标准”。还提出要“完善重点行业能耗和水耗准入标准、主要用能产品和建筑物能效标准、重点行业节能设计规范和取水定额标准”，“实行强制淘汰高耗能高耗水落后工艺、技术和设备的制度。推进强制性能效标准制度和节能产品认证制度。”这说明在新的历史时期，国家将加大有关标准规范的管理，强化约束力，提高执行力，建立起强有力的技术保障体系。在发展房地产和住宅建设中，我们要围绕如何提高人民群众的居住水平，研究解决好两方面的问题：一是解决“居者有其屋”，人人都能享有适当住房；二是解决“屋者优其质”，房子应该是高质量的，人人能住上好房子。问题是什么是好房子？当前，商品房市场上各种促销手段无所不用其极，各类广告夸大其辞，做虚假宣传，各类评比也是泥沙俱下，难分真伪。对这种状况，社会上颇有微辞，群众也很不满意，亟须改变。

从2006年3月1日起，有两部国标开始实施，引起了业内和社会上的广泛关注。一个是《住宅建筑规范》，这是我国第一部以功能和性能要求为基础的全文强制的标准；二是我国第一部有关住宅性能评定的国家标准《住宅性能评定技术标准》，这两部国标的实行非常及时，一部是以强制性条文的硬约束，对住宅的建设、使用和维护提出了全面的要求，必须严格执行。另一部是对住宅性能的评定，提出了统一的指标和方法，对提高住宅质量，引导住宅开发和住房理性消费，将起到重要作用。我们一定要增强标准意识，结合学习贯彻政府工作报告和“十一五”规划纲要，认真执行好这两部新实施的、有中国特色的国家标准。

二 实施住宅性能评定势在必行

当前，对住宅性能的评价与认定，有多种侧重点和不同的方法，存在着多头认定的现象，以及执行的办法、标准、权威性不够等问题。新标准着眼于住宅的综合性能，体现节约资源，重视环境和经济因素，并以普遍打分和关键指标双控的方法确定其级别的方式进行性能评定，应该讲是科学合理的。这个标准是在试行了7年A级住宅性能认定制度的基础上产生的，试行的过程充分说明，对住宅实施性能评定，是非常必要的，势在必行，这也是将原有的住宅性能评定指标上升为国家标准的主要原因。

1、住宅作为住宅产业的产品，必须建立产品体系国办发（1999）72号文要求：“重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系”。住宅性能评定，实际就是构建住宅产业的产品体系，建立起住宅性能方面的产品体系。即B级及A级两个级别，以及A级中的1A、2A、3A三个等级。

2、住宅作为一种消费品，要满足多方面的功能要求一个住宅往往是一个人家，住宅是人生的容器，是家庭的载体，从育婴到养老都要在住宅里度过。这就要求住宅要满足生活起居等各方面的需求，体现在住宅建筑上，要具备适用、环境、经济、安全、耐久等多方面的综合性能，通过性能评定，可以评价和判断其综合品质与功能。

3、住宅作为一种建筑，其品质具有非均质性特点住宅是不动产，区位排他，三维坐标点是不同的，加之半机械化半手工的作业方式，使每套住房的朝向、层高、地段、环境及内在质量都不尽相同，应承认其差异性。因此，应区别对象具体评价，通过性能评定，可以对住宅性能作出个案评价，个案的范围可以是“套”，可以是“栋”，也可以是“小区”。

4、住宅作为一种工程，其品质具有非直观性住宅工程的质量不是仅靠感官就能直接、全面地作出判断的，特别是隐蔽工程，应通过性能评定，依据客观真实资料和数据反映其内在品质。如耐久性能中的结构设计使用年限、结构工程质量；环境性能中的污染物控制；安全性能中的结构安全、地基基础稳定性、抗震能力；经济性能中的节能性能、运用中的能耗等。

5、住宅作为一种商品，市场标的额巨大住宅是巨大的物质实体，价值含量高，价格不菲，通过性能评定，可以判断性能价格是否相符，提高商品进入市场的透明度，提高消费者的知情权、提高供应者的美誉度，维护市场多方主体的权益。

三、勇于实践，探索有中国特色的住宅性能评定方法

我国的住宅性能评定工作虽然起步较晚，但起点较高，最大的特点在于比较早的瞄准了住宅的综合性能这一评定目标，应该讲是符合我国国情的。我们借鉴了日本的一些做法，但又不完全照搬日本的模式。日本从上世纪60年代初即开始了有关住宅品质评定和性能认定工作。他们搞了40多年，是一个逐步摸索和完善提高的过程。1960年日本实行KJ制度（模数协调及规格、尺寸、技术保障等），13年后，在1973年试行BL制度（优良住宅部品认定制度）；14年后，在1987年实行优良住宅认定制度。从2000年4月起实施《关于促进确保住宅品质法》（简称《住宅品质确保法》），该法有三大支柱，其中之一为“住宅性能表示制度”。 2000年7月公布国土交通大臣制定的日本住宅性能“表示基准”及“评定方法基准”，10月开始执行新的住宅性能表示制度。2001年8月又进行了修订，由9个领域28个项目改为29个项目。2002年8月二手房（存量住房）性能表示制度公布实施，10月正式启用。至2003年6月全国有资质的住宅性能评价机构达93家。至2001年7月，有51个律师协会作为指定的住宅纠纷仲裁机构。

我国住宅性能认定工作始于1999年，经过7年时间的探索试行阶段，已初步建立起分为3个等级的A级住宅性能认定制度，制定了定性与定量相结合的认定指标体系，从五个方面（适用、安全、耐久、环境、经济）23个项目（AAA级）进行综合认定。从试行效果看，基本上达到了预期目的。现在，性能评定有了国家标准，作为国家标准，是试行评定办法的完善和提高，在分类定级以及评定内容的选择和权重的取值上，更加科学、严谨和符合实际。当务之急是要认真学习和全面贯彻执行好这个标准。在实践中不断地积累经验、不断完善和提高，走出一条有中国特色的住宅性能评定之路。

在执行这部新的国家标准进行住宅性能评定的过程中，要注意把握好以下几个问题：

1、住宅性能评定要坚持依法评定的原则住宅产业涉及上下游多个行业和部门，住宅开发建设涉及诸多环节，住宅的性能评定又是综合品质的评定，这里涉及到一系列的法律、法规、行政规章和技术标准规范，其中的约束性条款是造就高品质、优良性能住宅的基础和保障，也是评定住宅性能的基本依据和固守的底线，绝不允许违背和突破质量保障的下限，这样才能从根本上保证被评定为A、B级住宅的基本性能与质量。

2、住宅性能评定要与住宅技术、材料、部品的准入制度相结合严格市场准入，淘汰落后技术、部品和材料，是保证和提高住宅质量的重要措施。部品准入门槛的高低，大体上可以代表住宅的质量水平，把好准入之门，要依靠许多环节。国家提出要完善建筑能效标准并推进强制性能效标识制度和节能产品认证制度，这些内容应纳入到住宅性能评定及标识管理之中。此外，住宅性能评定，还要与有关部门发布的优良部品材料的推荐目录与明令淘汰和禁用的产品目录相衔接，从而使住宅品质的提升建立起稳定的技术支持和物质基础之上，必将有效地提高住宅质量，根治质量通病。

3、住宅性能评定，要与住宅科技创新反馈互动提高我国住宅质量的根本途径是加快住宅科技创新，提升住宅产业的运行质量和效益，加快推进住宅产业现代化的步伐。研发成果能否转化为产品开发能力，主要体现在产品质量上。我们可以讲，被评定为A、B级住宅的，是我国住宅生产中心“精品一族”，代表着我国住宅质量的现代水平。随着企业创新主体地位的确立和激励创新政策环境的建立，科技创新必定加大投入，新工艺、新技术、新材料、新部品必将适时吸纳到住宅产品体系之中。创新就意味着突破，原始创新就是首创，是“第一”，这样就可能会出现一种新情况，就是不符合现有的标准规范。这一点，在住宅建筑规范里，已做了前瞻性的考虑，在基本规定里设置了“许可原则”，即“当住宅建设采用不符合工程建设强制性标准的新技术、新工艺、新材料时，必须经相关程序核准。”住宅性能评定，应积极呼应这一条文，无论是原始性创新，还是集成创新、引进吸收消化再创新，我们都应以一种积极的态度欢迎和鼓励，评定性能的专家，也要以科学精神和实事求是的原则为创新成果在评定住宅中的应用，提供智力支撑。惟此，科技创新与住宅性能评定和住宅质量的提升才会形成一个良性反馈互动的机制：科技成果直接造就了高品质、高级别等级的住宅；高质量的住宅建设实践，又验证了科技成果的先进性，进而能使这些先进技术及时反映在国家标准规范之中，这样就能更广泛更直接地推动我国住宅建设整体水平的提高。

四、适应市场需要，逐步扩大评定覆盖面

1、1999年建设部印发了《商品住宅性能认定管理办法》（试行），主要是适应当时A级三等认定的标准，而且明确性能认定适用于新建商品住宅，规定凡列入国家及省级住宅试点（示范）工程新建住宅小区商品住宅应申请认定外，其它商品住宅也可以申请认定。现在，新标准的内容与原办法有了不小的改动，如评定范围除新建住宅外，也包括了改建住宅，住宅级别由A级三等，改为B、A级（三等），此外评定的内容与分值等也都有相应的变化。有鉴于此，建议应相应修改原颁布的管理办法，以期与新标准相互对应和衔接。特别是应通过宣传和建立激励机制加以推动，迅速扩大评定覆盖面，把未列入国家康居工程示范和省级试点的新建工程作为扩大的重点。

2、随着住宅市场的发育，住房的再转让和租赁市场将会有长足的发展，可以预见，大量既有存量住宅将进入市场参与交易，而且抵押、拆除等活动都需要对住宅进行估价，而价格的高低从本质上也直接与住宅的质量性能有关，因此都涉及到性能评定，日本的经验也表明，对二手房（存量房）的性能评定工作，会逐步提到评定日程上来，我们对此应有所准备，以适应市场的需求。

3、对当前“大拆大建”所造成的资源浪费和环境污染问题，已引起了社会的关注。特别是随着科学发展观的贯彻与落实，建设资源节约型社会的各项措施将逐步实施，全社会的资源忧患意识和节约意识将越来越强，既有旧建筑应充分得到保护和利用，对既有建筑的性能进行科学评定，可以根据某些特殊需要，进行某一方面或几方面的性能评定，如安全性、耐久性、剩余寿命等，为政府决策管理和项目策划提供科学依据。（在《住宅性能评定技术标准》宣贯会上的讲话）