1 房地产开发风险的涵义及其特征

所谓房地产开发风险,是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素,而这些因素的作用难以或无法预料、控制,使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离,因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发风险作为一种客观存在的现象,明显地呈现出以下特征:1)综合性。房地产开发涉及到企业内部的各个方面和企业外部环境的各种因素,是企业财务活动和经营活动过程中各种矛盾的综合反映。2)模糊性。即不肯定性,表现为风险形成的模糊性和由于风险导致企业开发经营活动结果的不能事先肯定。3)损失性。风险既有因财务管理无法预计或无能力防止所致,也可能由于管理者决策失误,控制失灵而丧失了本应获得的利益。4)补偿性。既然风险会带来损失,客观上要求给予经营者适当的经济效益以抵补承担风险产生的损失,即“风险报酬”。5)激励性。风险与竞争是同时存在的,承认和承担风险,将把企业推向背水一战的境地,必然使企业为一个共同的目标,努力改善经营管理,增强竞争能力,提高经济效益。

2 房地产开发面临的主要风险

2.1 政治风险

是指一个国家所处的国际国内政治环境变动(如战争、罢工、社会动荡)及相应的政策法律调整(如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革),造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言,实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本,影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论,政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策,对房地产的税收政策,对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策,政府对房地产的投资等,都会对房地产开发和需求发生影响。这一风险在我国尤其需要关注。

2.2 经济风险

是指由于经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内,市场需求变动的可能性很大,消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求,而不久却可能大量积压,难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期,纸币贬值,价格全面上涨,房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力,但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的,这样购买力相对下降,可能无力支付日渐升值的房地产,从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说,房地产开发资金需要量大,完全依靠自有资金周转是非常困难的,通常需要采用外界资金,如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时,如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时,就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时,如果不能按照预售协议规定的日期交房,就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。

2.3 自然风险

是指由于自然因素(如洪水、火灾、地震等)对房地产开发造成的影响,从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少,但是一旦出现,造成的损失是相当大的。

2.4 技术风险

是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如,由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁,迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加,从而影响项目形成后的租售。

2.5 经营风险

是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现,或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。

3 导致房地产开发风险的因素剖析

3.1 政策环境与经济形势

房地产开发由于与国家经济形势紧密相关,因此,在很大程度上受到政府政策的控制。如:政府对租金售价的控制,对外资的控制,对土地使用的控制,对环境保护的要求,尤其对投资规模和金融的控制,以及新税务政策的制订,都可能对房地产开发商构成风险。在我国尤其需要关注。

经济繁荣时,由于各产业扩大生产,使房地产供不应求,房地产价格不断升高。而在经济衰退时,社会对房地产需求能力受到抑制,产品开始出现难以脱手的现象,此时,开发商的资金已经投入,形势的波动使其作出反映并进行调整是相当迟钝的,短时间内很难变化或找到其他替代者,从而会使开发商陷入困境。

3.2 房地产市场的发育程度与供求状况

在市场经济条件下,一个发育完善的市场应具备:信息充分、商品同质、厂商买者自由出入以及交易双方数量众多四个基本条件。而一个发育不充分的市场必然会给房地产开发商带来一定的风险。

从总体上讲,房地产市场是地区性的市场,当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只要当地经济发展是健康的,房地产需求就不会发生大的变化。房地产开发的强度取决于潜在的开发商对租售收益的预期。当租金、售价因房屋供应短缺而上升时,开发商便会纷纷开发房地产,但由于开发需要一定的时间,待开发完成时,市场供求可能已发生了变化,致使开发的物业难以租售。

3.3 开发时机的选择

经济运行有快速和滞缓交替出现的周期性特点,房地产投资也是有周期性的。投资周期包括高峰—收缩—低谷—恢复四个阶段。在高峰期,国民经济迅速增长,经济处于高峰期,由于各产业扩大生产,使得房地产供不应求,房地产价格不断升高。在收缩期,国家紧缩银根,控制投资规模,社会对房地产需求能力受到抑制,产品开始出现难以脱手的现象。在低谷期,社会信贷关系进一步紧张使得工业和建筑业投资锐减,投资产品价格降低但难以出售。在恢复期,国家放松银根,降低利率,社会对房地产的需求量开始增大,价格逐渐回升,此时正是房地产投资的黄金时期。从较长时间看,在投资收缩期、低谷期搞企业兼并或作准备投资,在投资高峰期、恢复期大力投资,必能获取较大盈利,避免较大亏损。

3.4 开发地点的选择

房地产的不可移动性、区域性和个别性,决定了它所处的地理位置极为重要。房地产行业有句名言:第一是区位,第二是区位,第三仍是区位,可见房地产开发地点的选择对开发商至关重要。房地产开发商抢占中心或门户区位是普通常识,问题的关键是如何预测近期将形成的新的中心区位或新的门户区位。在繁华地段开发房地产项目将实现最大的开发利润,但这一范围可能已不存在一块可供开发的土地,开发商只好为获得更大的选址范围而放弃一部分利润。同时,房地产开发所涉及的地理环境条件,甚至社会经济条件处于不断的变化发展过程中,这会使开发商经受着风险的考验,需要有一定的预见性。开发商若能及早投资开发具有价值增长潜力的地块,则几年后将会获取较大的利润。

3.5 开发类型的选择与开发规模的确定

房地产开发过程是巨额资金投入的过程,从购买土地、工程建设到推出广告、上市销售或出租,均需要投入大量的资金。而作为开发商,通常难以完全用自有资金来完成一开发项目。一般都是在投入一笔启动资金如地价款或前期费用后,通过各种借贷、预售等融资手段来筹集开发资金,滚动开发。所以,对于房地产开发商来说,资金的筹措是项目能否按期、按质完成的重要一环。房地产开发规模越大,开发商承担的风险也就越大。

3.6 开发周期的长短

房地产开发及交易需要较长的时间,尤其是对于大中型开发项目,从寻找机会、可行性研究、购买土地、勘测设计、筹措资金、前期准备到工程施工、竣工,以及制订价格、推出销售及签署成交合同,往往需要几年时间才能完成。在房地产商品开发过程中,很难在一开始就能对整个开发期内的各项费用和收益流动作出精确的估计,只能是大概的测算。而在这一较长的开发期内,房地产市场的供求变化,消费者喜好的改变,社会经济形势的兴衰,国家有关政策的调整,物价的涨跌,汇率及利率的变动都将是难以精确预测的。可是房地产项目一旦确定,资金一经投入,就很难根据情况的发展而加以改变和调整。开发期越长,各种社会经济环境条件发生变化的可能性就越大,各种费用特别是后期费用和房屋售价或租金就更加难以确定,风险也就越大。

此外,开发商的素质、开发方式的确定也是导致房地产开发风险的重要因素。