住宅产业的提出，是社会化大生产的客观需要，是产业经济的产物，不是一般的三次产业分类，而是系统化的产业概念。住宅产业的概念有狭义和广义之分，狭义住宅产业系指从事住宅设计、建造及其构件、配件的生产和销售及其经营活动的总称。广义住宅产业，应从住宅商品的形成过程向前延伸，包括项目的策划、规划设计、住宅部品的研发生产与流通供应、施工建造，向后延伸包括住宅交易、物业管理、住宅金融等。
关键词： 住宅 产业发展 建筑经济
1 我国住宅产业发展与现状
1.1 住宅产业发展的历史沿革
建国以来，在国家经济体制和宏观经济政策影响下，我国住宅产业经历了从无到有，一步步成长、成熟并走向健康发展的历程，基本可归纳为休眠期、复苏期、成长期、变革期和发展期。
1.住宅产业的休眠期（1949～1978年）。由于受到“先生产、后生活”的政策影响，城镇住宅建设总量只有近5亿护，人居居住面积仅为3.6m2，人民居住水平与建国初期相比未得到提高。这一时期，住宅产业基本处于“休眠”状态。
2.住宅产业的复苏期（1979～1990年）。党的十一届三中全会以后，经济体制改革给我国住宅产业发展注入了勃勃生机，沉寂了30多年的住宅与房地产业开始复苏，进入了探索和改革发展时期。国家在发展住宅建设，改善人民居住条件，培育住宅与房地产市场方面采取了一系列改革措施。其中城市土地使用制度改革和城镇住房制度的改革为我国住宅与房地产业的振兴与发展提供了政策支持。尤其是从1980年4月邓小平同志发表关于建筑业和住宅问题的谈话开始，全国开始了对城镇住房制度改革的探索，住宅与房地产业进入到第一次快速发展阶段。住宅投资从1978年的39.21亿元增长到1990年的498.34亿元，累计投资3222.85亿元；城镇住宅竣工面积由3752万m2增长到17317万m2；城镇人均居住面积由3.6m2增长到6.7m2.这一时期，住宅建设的特点是：统一规划、统一建设、统一管理逐步成为当时的主要建设模式。在规划理论上逐步形成居住区——居住小区——住宅组团的规划结构，并有较完善的公建配套，如：影剧院、百货商店、医院等。在住宅与房地产开发领域，一批新型的房屋开发公司开始诞生，成为国民经济的重要组成部分。在住宅生产领域开始工业化住宅生产方式的探索，装配式住宅、内浇外挂住宅、框架剪力墙住宅等新型建筑体系得到快速发展，预制构件厂、墙体材料厂、厨卫洁具厂、门窗厂、混凝土集中搅拌站等一批新兴产业应运而生。在住宅管理与服务领域，开始了专业化、现代化管理模式的探索，项目的策划、物业管理、住房金融、住宅及部品流通供配等新兴产业得到快速发展。经过十几年的探索和发展，住宅产业在恢复中探索，在探索中发展，在发展中改革，在改革中完善，住宅建设已经步入了产业化发展轨道，成为国民经济振兴和社会发展的重要行业，住宅产业的效应初见倪端。
3.住宅产业的成长期（1991～1995年）。1992年，在邓小平同志南巡讲话的推动下，住宅与房地产业在有利的政治、经济环境下得以全面迅速发展。同时，外商投资为住宅与房地产业发展增添了新投资来源。城镇住宅建设投资由1991年的640.83亿元增长到1995年的3278.19亿元，平均年递增659.34亿元，1995年的住宅投资比1978～1990年13年累计投资3222.85亿元多55.34亿元；城镇住宅竣工面积由19240 万m2增长到37489万m2人均居住面积由6.9m2增长到8.1m2.从1993年下半年开始，由于经济的过热增长，导致了通货膨胀等多方面问题，国家加强宏观经济调控的力度，出台了《城市房地产管理法》等一系列法规措施，标志着我国住宅与房地产业进入了法制化的轨道。从1993年到1995年，我国住宅与房地产业经历了顶峰、受挫相持、理性回落和平稳发展的过程。这一时期，住宅建设进入了高速发展时期，住宅建设提出了“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”社会化大生产的方针，注重提高住宅的工程质量，提出住宅建设走规模效益的道路。住宅建设的快速发展带动了相关产业的进步和成长，住宅科技发展取得明显进步， 1995年住宅产业科技进步贡献率达到了25.4%.同时，全国开展了城市住宅小区建设试点工作，使我国住宅建设取得了前所未有的成绩，从规划设计理念、施工技术及质量、四新成果的应用等方面，推动了全国住宅科技的发展，引导了住宅产业的健康发展，住宅产业作为国民经济新的经济增长点的地位初步显现。
4.住宅产业的变革期（1996～2000年）。1996年中央经济工作会议指出，要把住宅建设作为国民经济新的经济增长点。围绕住房消费成为新的经济增长点这个中心，我国住房分配制度改革取得了历史性突破，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。住房市场化进程加速，城镇住宅建设的运行机制发生了深刻变化，使城镇居民已经成为住房投资和消费的主体，住房二级市场的开放和住房市场体系的加速发展，市场机制在住房资源配置中的作用越来越突出。在住房制度改革等政策引导下，城镇住宅建设持续快速发展，跨上一个新台阶。住宅建设经受东南亚金融危机、国民经济增长速度放缓等宏观经济环境的不利影响，经受了住房消费主体转变以及居民消费预期下降的考验。2000年住宅竣工面积54864万m2，人均居住面积达到10.3m2，城镇住房短缺时代基本结束。住宅建设已逐步由数量增长转向数量和质量并举的发展阶段，住宅建设方式依靠积极推进住宅产业现代化，逐步由粗放型向集约型转变。《住宅产业现代化试点工作大纲》（建房［1996］181号）文件的出台拉开了我国推进住宅产业现代化的序幕，《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发［1999］ 72号）文件的出台，将我国推进住宅产业现代化工作推向了高潮。“2000年小康型城乡住宅科技产业工程”的顺利实施和几年来的探索和实践，初步构建了住宅产业现代化的总体框架，并取得了明显成效。2000年住宅产业科技进步贡献率增长到31.4%.这一时期，住宅产业发生了重大变革，其特点是：在生产领域，以增量和质量发展为主要特征，组织大规模的住宅生产与供应，住宅的生产方式在逐步转变，住宅的质量稳步提升，居住条件和环境在逐步改善。在分配、流通领域，以城镇住房货币化分配为核心政策，构建住宅商品化、社会化的新体制，相应的市场政策陆续出台，交易日趋活跃消费领域，以物业管理为基本制度，提高住宅消费的市场化程度，较好地满足了群众日益提高的住房消费需求。这一系列变革，是一项产业是否成熟的重要标志，也标志着我国住宅产业逐步走向持续健康发展阶段。
5.住宅产业的发展期。经过几十年的改革和发展，住宅产业作为国民经济中的重要产业的地位已经确立。我国住宅建设顺利完成了由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式的转变的第一次重大转折，住宅产业已进入了持续、健康发展的新时期。新时期住宅产业发展的指导思想是坚持以需求为中心，面向百姓，面向未来。面向百姓，就是面向现实的有效需求，面向广大不同消费层次的需求；面向未来，就是面向需求特点的变化，面向需求的趋势。保持住宅建设持续健康发展的根本保证是坚持以需求为中心。需求决定着发展，发展适应需求，需求刺激发展是市场经济的客观规律。保护需求、培育需求和刺激需求的核心是住宅的质量和成本。提高住宅质量，降低住宅生产成本的根本出路是依靠科技创新和科技进步，推进住宅产业现代化是新时期住宅产业发展的必然趋势。通过加快推进住宅产业现代化，不断提高住宅的综合质量，提高住宅生产的劳动生产率，降低住宅成本是新时期住宅产业发展的根本目标和任务。为引导和带动住宅产业现代化，我国开始实施“国家康居示范工程”，通过先进适用成套技术的集成和推广，全面提高住宅建设的质量，创建新世纪换代住宅的样板，加快新技术、新成果的推广应用，示范性带动和推进住宅产业现代化的实施。
1.2 住宅产业在我国国民经济中的地位和作用日益突出
我国住宅建设进入到快速健康发展的轨道，住宅建设投资逐年增长，住宅消费市场日趋活跃，住宅产业从投资与消费两个方面有效地拉动了国民经济增长，已经发展成为国民经济的重要产业。特别是“九五”期间，住宅建设保持快速、健康发展态势，住宅产业在国民经济中的地位日益突出。1996年至2000年城乡住宅建设投资达到31615.95亿元（其中城镇21442.86亿元），比“八五”同期增长119.5%（124.8%）。2000年城乡住宅建设投资7594亿元（其中城镇5435亿元），占当年GDP的8.49%，占当年全社会固定资产投资的23.28%.据国家统计局有关专家按市场法和成本法两种办法初步估算，城镇住宅与房地产业增加值约为5400亿元，占GDP的比重约6%左右。 2000年GDP增长中，投资（9.3%）贡献41.94%，其中房地产开发完成投资增长占固定资产投资增长额的30%，拉动GDP增长约1个百分点，诱发建筑业、制造业、采矿业等几十个相关产业产出增加共2700亿元左右，诱发系数达1.5.“九五”期间城镇住宅竣工面积23.8亿m2，平均每年建设住宅4.8亿m2.2001年城镇住宅竣工面积5.4亿m2，个人购买商品住宅的面积同比增长 20.8%，所占比重达到93.9%，城镇居民家庭恩格尔系数为37.9%.住宅产业已经成为新经济增长点和新消费热点，带动相关产业发展，有效地拉动国民经济增长。
1.3 我国住宅产业发展中存在的主要问题
目前，随着市场经济体制的逐步深化，住宅产业的宏观调控体系、市场体系在不断的完善。分析和研究我国住宅产业发展，应从基础抓起，重点集中于建立完善的住宅产业现代化体系。因此，从狭义住宅产业范畴研究我国住宅产业是当前发展住宅产业的基础。我国住宅产业现代化体系受体制和国情的影响，起步较晚，还处在探索阶段，与国外发展国家相比还有较大差距。
从科技发展领域看，主要表现在：
1.住宅建设还未摆脱粗放型生产方式。住宅产业的缺陷暴露明显：主要表现概括为“二高二低”——物质消耗高、能源消耗高，生产率低、科技进步对住宅产业发展的贡献率低。能源消耗为发达国家的3～4倍，劳动生产率只相当于发达国家的1／5～1／6，科技进步对住宅产业发展的贡献率仅为31.4%，与发达国家的60%～80%相比还有很大差距。按照国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过50%才算是集约内涵型发展的产业。
2.住宅技术的发展仍以单项技术推广应用为主，技术上缺乏有效的集成和整合，尚未形成完整系列的建筑体系。尤其是国外已比较通用的钢结构住宅、木结构住宅、装配式住宅、混凝土砌块等新型建筑体系缺乏相应的配套技术及相关规范、标准，推行起来难度较大，难以形成规模效益。
3.住宅部品的工业化水平还较低，尚未形成系列化、规模化生产体系。住宅部品的配套性、通用性差、生产规模小，特别是规范住宅部品生产的模数协调工作滞后，阻碍了住宅标准化、通用化住宅部品体系的形成。
从体制方面看，主要表现在：
1.推进住宅产业现代化的工作机制尚不健全。缺乏统筹全局、统一协调的领导决策机制和有效的工作机制。除部分省、市外，不少地方还没有建立开展住宅产业现代化的工作机制，缺乏具体的目标、步骤和措施。住宅产业现代化的工作主要局限在住宅小区的示范、试点项目上，未能形成引导住宅发展的产业链条以及与产业现代化相适应的成套技术体系。
2.缺乏有效的经济、技术政策作保障。不能有效地调动社会各界推进住宅产业现代化的积极性。对形成产业现代化的住宅建筑体系、部品体系和技术支撑体系，缺乏必要的优惠政策支持和调控手段，难以形成以市场为导向的自我发展、自我创新、自我完善的市场化激励机制。
2 住宅产业的发展特征
“十五”是我国国民经济和社会发展的重要时期，我国将全面建设小康社会，城镇化进程将加快，人民的居住水平和人居环境质量将有更大的提高，住宅建设面临新的机遇和挑战。新世纪到来，住宅建设又迎来了巨大的发展空间，中国的住宅建设任重而道远。当前，要正确分析住宅建设的新形势，准确把握住宅发展的新特点。主要表现在以下四个方面：
1.住宅建设仍处在总量增长发展阶段。尽管住宅建设取得了很大成效，城镇居民人均建筑面积已超过了20m2，但总体上看，城镇居民的居住水平与发达国家相比，与城镇居民日益增长的需求相比仍有较大差距。住房市场的潜在需求还很大，住房苦乐不均的问题还很普遍，尚有1.5亿m2危旧房屋面临改造、156万个家庭缺房、35万个家庭人均住房建筑面积在8m2以下。因此，住宅建设有着更加广阔的发展空间。“十五”期间，国民经济预计平均每年以7%的速度增长，城市化水平每年提高0.8～1%.伴随着经济的快速增长和城镇化进程的加快，为住宅产业的发展提供了良好的经济环境和广阔的市场前景。“十五”期间，全国城乡住宅累计竣工面积57亿护，其中城镇住宅竣工面积27亿低年均建设5.4亿m2，农村住宅竣工面积30亿护，年均竣工6亿m2.同时，随着城市人口数量的增加，大量危旧房屋的改造，住宅的需求量巨大，仍有很大的发展空间，在相当长的时期内，仍处于增量型发展阶段。
2.住宅建设已经进入以需求为导向的发展阶段。经过改革开放20年国民经济的快速发展，居民的生活水平和消费结构发生了很大的变化，市场对住房的需求已从生存型向舒适型发展，对住宅的居住条件提出了更高的要求。我国住房制度改革已经实现了重大突破，个人成为住房消费主体的同时也成了市场主体，由被动消费变为主动消费，住房的供求关系发生了历史性转变，市场对住宅的品质正在进行重新的认识和定位。现在人们越来越多地提到绿色住宅、生态住宅、健康住宅等新的概念，反映出市场对居住的概念正发生质的变化。实现住宅质量质的飞跃是保护需求、培育需求、刺激需求的基础，是新时期住宅建设的根本任务。
3.住宅建设方式正走向科技高度集中的集约型发展阶段。我国住宅建设方式受计划经济体制及生产力落后的影响，住宅建设的工业化程度低，施工仍以现场手工湿操作为主，生产效率低，仍属于劳动力密集型生产方式。建筑材料、设备及住宅部品的供应，没有形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化供应体系，这种状况导致住宅质量不高、设备通用性差、性能成本比不合理、建设资源浪费等。因此，必须依靠科技进步和技术创新，提高住宅产业的集约化程度，促进住宅建设整体水平提高。
4.住宅与房地产市场已进入法制化、规范化发展阶段。《商品房销售管理办法》、《商品房合同示范文本》等法规的出台，为依法规范住宅与房地产场秩序提供了依据。今年人大政府报告提出，大力整顿和规范房地产市场是整顿和规范经济秩序的重要工作。今后一段时期，针对目前房地产市场出现的虚假广告、房屋面积缺斤短两、房屋质量低劣等现象，将进一步规范开发企业行为，维护房地产市场秩序做为整顿和规范房地产市场的工作重点。
3 促进住宅建设持续健康发展的有效途径
加快我国住宅产业发展的关键，一是要扩大住房的有效需求，完善住房消费市场。主要着力点在于引导和刺激居民直接支付的住房消费，增加居民的购买能力。继续深化改革居民住房消费的体制，建立优良的市场服务体系是重点。二是增加住宅的有效供给，完善住宅生产建设体系。主要着力点在于提高住宅的综合质量和降低住宅生产成本。加快推进住宅产业现代化，以科技为先导，提高住宅产业科技进步贡献率，加快住宅技术、材料和部品的更新换代，是坚持以需求为中心，保持住宅建设持续健康发展的根本保证。
1.国家康居示范工程作为产业化载体的实施，带动了和推动住宅产业现代化发展。示范工程以住宅小区为载体，以推进住宅产业现代化，提高住宅质量为总目标，通过示范小区引路，加速科技成果转化为生产力，提高住宅科技贡献率及住宅生产企业的劳动生产率，推动住宅建设整体水平的提高。示范工程不仅在住宅小区的开发理念、规划设计、环境设计等方面，充分体现出以人为本的设计理念，体现出当今住宅设计领域中的最新理念、最新设计手法和最新技术手段，而且在住宅的功能与性能、设备与设施的装备水平等方面有明显的进步和提高，起着积极的引导作用。同时在住宅建设贯彻“节能、节水、节地”，“淘汰落后部品”等产业政策，在引导住宅建设技术发展等方面起着重要的导向和了范作明。主要体现在：一是住宅的规划设计突出强调住宅的均好性、多样性和协调性，从住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能五方面术提升住宅的功能质量作为设计的主要原则。二是大力推广和应用先进适用的住宅成套技术。这是示范工程的标志和核心，也是项目能否立项的关键。住宅产业化成套技术包括：建筑与结构技术、节能与新能源利用技术、厨卫技术、管线技术、环境及其保障技术、智能化技术及施工建造技术等7大技术体系。这些技术需要在示范工程中不断实践、不断改进，逐步地完善和更新，示范工程就是要成为系统技术的集成和载体，发挥其辐射和带动作用。三是积极推广应用优良住宅部品。住宅部品体系是构成成套技术体系的基础，是促进住宅更新换代的主要环节，要通过示范工程不断完善住宅部品的通用化、系列化体系，引导住宅部品标准化的发展。
2.积极开展住宅产品淘汰、推荐认定制度，完善住宅部品的通用化体系。建立完善的住宅部品体系是实现住宅产业现代化的关键，住宅部品体系是建立在通用化、系列化和集成化基础之上，必须有优良性能的部品做保障。因此淘汰落后产品，推荐认定适合产业发展需求，满足住宅适用性要求的优良部品，完善住宅部品的配套、集成是推进住宅产业现代化的基础性工作。当前应重点做好以下工作：一是编制住宅部品淘汰产品及替代产品目录，引导住宅部品技术的健康发展。二是会同有关部门开展住宅部品集成化、通用化工作，引导住宅部品工业化的发展。三是研究制定需要引进国外的技术、产品的有关技术评估、产品认定的相关办法和技术标准，提出有利于国内企业发展的政策建议。
3.积极推行住宅性能认定制度。住宅性能认定是对住宅的适用、安全、耐久、环境、经济性能的综合评价，并对其分等定级。其评定的结果是对住宅规划设计、施工、部品质量的综合检验，也是对住宅产业化水平的检验，这种制度通过后评估的作用促使住宅开发、设计、施工、部品配套等各环节精心组织、精心管理，提高住宅的整体质量，从而推动住宅产业现代化的发展。实施这项制度的工作条件和时机已基本成熟，将要积极开展下去，对引导住宅技术进步、住宅部品发展，规范住宅市场行为，保证消费者利益具有积极的意义。
4.扶持和引导住宅产业集团的发展，造就新型的住宅产业现代化基地。住宅生产企业的规模化、集团化是住宅产业实现集约内涵型发展的重要保障，有利于促进产业竞争，保证工程质量和产业化水平。尽管我们住宅行业的企业很多，但缺乏作为住宅产业龙头的企业集团，从资金和技术力量上都缺乏技术产品的集成能力，大量的科技投入和劳动力投入无法得以有效地优化，束缚了行业的技术创新，严重制约了住宅产业现代化的纵深发展。为此，引导和扶持一批以房地产开发为龙头，从事住宅及其部件、配件的研究、开发、设计和各种材料部品的生产企业，是加快住宅产业现代化的有效途径。这些企业应成为房地产业的支柱和骨干，具有产业现代化综合体的优势，它们不仅在即期市场上占有较大份额，而且要有足够的技术储备，为开发新的市场领域超前做好准备。要积极鼓励这些企业集团参与到示范工程的建设，并在技术上予以引导，政策上予以支持，培育以系列化新型住宅产品生产为主导，从事住宅产品和技术的研究、实验、开发、推广的住宅产业现代化基地。
